Impuestos al vender una casa en España en 2026: guía completa

Vender una casa en España conlleva hasta tres impuestos distintos: la plusvalía municipal, el IRPF sobre la ganancia si eres residente fiscal, o una retención del 3 % si no lo eres. Aquí tienes cada uno con cifras verificadas a fecha de agosto de 2026.

Trabajamos con clientes españoles, belgas, neerlandeses, franceses y nórdicos, así que esta guía cubre tanto el caso del residente fiscal en España como el del no residente, que en Altea es una situación muy habitual.

Plusvalía municipal: los dos métodos de cálculo

La plusvalía municipal, técnicamente el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), la paga el vendedor al ayuntamiento por el aumento de valor del suelo desde que compró hasta que vende. Desde la reforma del Real Decreto Ley 26/2021, incorporada después de forma definitiva al texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, existen dos métodos y puedes elegir el que te resulte más favorable:

• Método objetivo. Multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años que has tenido la vivienda. Los coeficientes máximos vigentes en 2026 son los actualizados por el Real Decreto Ley 8/2023.
• Método real. Parte de la ganancia efectiva de la operación, es decir, precio de venta menos precio de compra, y le aplica el porcentaje que representa el valor del suelo sobre el valor catastral total.

Si el método real te sale más barato que el objetivo, tienes que solicitarlo de forma expresa y acreditarlo con las escrituras de compra y venta, el ayuntamiento no lo aplica de oficio. Y si no ha habido incremento real de valor, por ejemplo si vendes por menos de lo que pagaste, tienes derecho a no pagar nada, declarando la no sujeción ante el propio ayuntamiento.

IRPF: la ganancia patrimonial y sus tramos en 2026

Si eres residente fiscal en España, la diferencia entre el precio de venta y el de compra, descontando gastos e impuestos asociados a ambas operaciones, tributa en el IRPF como ganancia patrimonial dentro de la base del ahorro. En 2026 los tramos son:

Tramo de ganancia	Tipo aplicable
Hasta 6.000 €	19 %
De 6.000 € a 50.000 €	21 %
De 50.000 € a 200.000 €	23 %
De 200.000 € a 300.000 €	27 %
Desde 300.000 €	30 %

El tipo se aplica de forma progresiva por tramos, igual que en el resto de la base del ahorro, no como un tipo único sobre toda la ganancia.

Exención por reinversión en vivienda habitual

Si la vivienda que vendes es tu residencia habitual y reinviertes el importe obtenido en la compra de otra vivienda habitual, puedes quedar exento de tributar por la ganancia. El plazo es de dos años, contados desde la venta hacia adelante o hacia atrás, así que puedes comprar antes o después de vender. La exención es proporcional: si reinviertes el 100 % del importe, la ganancia queda totalmente exenta; si reinviertes menos, solo la parte proporcional.

Exención para mayores de 65 años

Si tienes 65 años cumplidos en la fecha de la venta y vendes tu vivienda habitual, la ganancia queda exenta sin necesidad de reinvertir en nada. Si lo que vendes es otro inmueble, como una segunda residencia, también puedes quedar exento reinvirtiendo el importe en una renta vitalicia asegurada, con estas condiciones: contratarla en un plazo de seis meses desde la venta, un límite máximo de reinversión de 240.000 €, y que la renta empiece a pagarse en un plazo de doce meses.

La retención del 3 % cuando el vendedor no es residente

Si vendes una vivienda en España sin ser residente fiscal aquí, no se aplica el IRPF general. En su lugar, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio acordado e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211, en el plazo de un mes desde la venta. Esta retención no es un impuesto adicional, es un pago a cuenta del impuesto que te corresponde a ti como vendedor.

Después, tú como vendedor no residente presentas el modelo 210 declarando la ganancia real, es decir, precio de venta menos precio de compra con sus gastos asociados, en el plazo de tres meses desde la operación. El tipo aplicable es del 19 % si resides en la Unión Europea, el Espacio Económico Europeo, Noruega o Islandia, y del 24 % si resides en cualquier otro país.

Del resultado se descuenta el 3 % que ya retuvo el comprador. Si la retención fue mayor que tu impuesto real, Hacienda te devuelve la diferencia. Si fue menor, ingresas la diferencia. Y si vendes con pérdidas, tienes derecho a que te devuelvan el 3 % completo.

Tabla resumen según tu situación

Situación del vendedor	Impuesto principal	Tipo o tramo
Residente fiscal, vivienda habitual, reinvierte en otra habitual	IRPF, exento total o parcial	0 % del importe reinvertido
Residente fiscal, mayor de 65 años, vivienda habitual	IRPF, exento	0 %
Residente fiscal, sin exención aplicable	IRPF sobre ganancia patrimonial	19 % a 30 % por tramos
No residente, UE, EEE, Noruega o Islandia	IRNR vía modelo 210, con retención del 3 % a cuenta	19 %
No residente, resto de países	IRNR vía modelo 210, con retención del 3 % a cuenta	24 %

Todos los vendedores pagan además la plusvalía municipal, calculada por el método objetivo o el real, el que resulte más favorable.

Gastos que puedes descontar de la ganancia

La ganancia patrimonial no se calcula solo sobre el precio de venta menos el precio de compra. Puedes sumar al precio de adquisición los gastos e impuestos que pagaste al comprar, como notaría, registro, gestoría e ITP o IVA, y también el coste de mejoras estructurales realizadas después, no de simples reparaciones de mantenimiento. Del precio de venta puedes restar los gastos directamente asociados a la operación, como la comisión de agencia o el propio coste de la plusvalía municipal.

Cuanto mejor documentados tengas estos gastos con facturas, menor será la ganancia declarada y menor el impuesto. Guarda las facturas de compra y de reformas relevantes desde el primer día, no solo cuando decides vender.

Un ejemplo con cifras

Un residente fiscal que compró una vivienda en Altea por 300.000 € hace ocho años y la vende ahora por 420.000 €, con 12.000 € en gastos de compra y venta acreditados, declara una ganancia de 108.000 €. Con los tramos de 2026, tributaría el 19 % de los primeros 6.000 €, el 21 % de los siguientes 44.000 € hasta 50.000 €, y el 23 % de los 58.000 € restantes hasta 108.000 €. El resultado aproximado son unos 23.700 € de IRPF, a los que hay que sumar la plusvalía municipal calculada aparte. Es un ejemplo ilustrativo, no un cálculo válido para tu caso concreto.

Esto es una orientación general, no asesoramiento fiscal: cada operación tiene matices de fechas de adquisición, gastos deducibles y situación personal que cambian el resultado. Confirma tu caso concreto con un abogado o asesor fiscal antes de firmar.

Antes de calcular impuestos, confirma el precio de venta

El impuesto se calcula sobre el precio real de venta, así que el primer paso es tener una valoración ajustada al mercado. Pide tu valoración gratuita y, si quieres ver el proceso completo desde la valoración hasta la notaría, consulta vender casa en Altea paso a paso. Para hablar de tu caso concreto, contacta con nosotros.