Nota simple del Registro de la Propiedad: qué revisar antes de comprar

La nota simple es el documento que confirma quién es realmente el propietario de una vivienda y si tiene hipotecas, embargos o servidumbres pendientes. Pídela siempre antes de firmar arras, aunque el vendedor te asegure que la vivienda está "limpia".

Qué es la nota simple

Es un extracto oficial del Registro de la Propiedad que recoge la situación jurídica de un inmueble en el momento de la consulta: titularidad, descripción registral (superficie, linderos, referencia catastral) y las cargas inscritas.

No es un documento con validez jurídica plena como una certificación registral, pero es información fiable y actualizada, y debe completarse con las comprobaciones urbanísticas, técnicas y de deudas que correspondan.

Qué revela exactamente

• Titularidad: quién figura como propietario, y si hay más de uno, en qué proporción.
• Hipotecas: si existe una hipoteca inscrita y qué responsabilidad garantiza. El saldo pendiente del préstamo se consulta al banco; no equivale al importe inscrito.
• Embargos: si hay deudas del propietario que han derivado en un embargo sobre la vivienda.
• Servidumbres: derechos de paso, de vistas o de otro tipo que graven la propiedad a favor de terceros.
• Descripción registral: superficie, linderos y referencia catastral, que conviene contrastar con lo que ves al visitar la vivienda.

Cómo se pide

Puedes solicitarla de dos formas:

1. Online, en la web del Colegio de Registradores de España, indicando la referencia catastral o los datos registrales de la finca. Se recibe en minutos u horas.
2. Presencialmente, en el Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda.

La solicitud online en la sede de Registradores cuesta 9,02 € por finca, impuestos no incluidos. Debes expresar un interés legítimo que calificará el registrador; no es un acceso indiscriminado a datos personales. En la práctica, tu agencia o tu abogado suele encargarse de este trámite como parte del proceso de compra.

Nota simple frente a certificación registral

La nota simple es información, no un documento con fuerza jurídica plena. Si necesitas acreditar la titularidad o las cargas de forma oficial ante un tercero, como un juzgado, existe la certificación registral, que sí tiene ese valor probatorio pleno, tarda más en emitirse y cuesta más.

Para una compra, la nota simple orienta la revisión registral. No sustituye una certificación cuando se necesita acreditar el contenido del Registro ni las comprobaciones ajenas al Registro.

Cuándo pedirla, y por qué conviene pedirla dos veces

Lo habitual es pedir la nota simple antes de firmar el contrato de arras, para saber con qué te comprometes. Pero conviene volver a pedirla justo antes de la firma en notaría, porque entre ambas fechas pueden pasar semanas o meses, tiempo suficiente para que el propietario contraiga una nueva deuda que derive en un embargo, o para que aparezca una carga que no existía antes.

Esta segunda comprobación suele hacerla directamente el notario o tu abogado en los días previos a la firma, como parte del cierre de la operación.

Por qué no basta con fiarse del vendedor

Un vendedor puede desconocer cargas antiguas sobre su propia vivienda, sobre todo si la heredó o si hubo una hipoteca anterior que se canceló mal en el Registro. También puede, deliberadamente, omitir información que reduzca el atractivo de la venta.

La información registral permite contrastar las declaraciones del vendedor. La nota simple es informativa y refleja los asientos consultados en ese momento. Pídela siempre antes de comprometer dinero en el contrato de arras, dentro del proceso que explicamos en cómo comprar casa en Altea siendo extranjero.

Qué comprobar además de la nota simple

La nota simple no lo cubre todo. Antes de firmar, verifica también:

• IBI al día: pide el último recibo pagado. Una deuda de IBI puede perseguir a la vivienda, no solo al propietario anterior.
• Deudas con la comunidad de propietarios: solicita un certificado de estar al corriente de pago, firmado por el administrador. La vivienda responde de la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres años naturales anteriores, en los términos de la Ley de Propiedad Horizontal.
• Título de ocupación: consulta con el ayuntamiento qué licencia, declaración responsable o título equivalente corresponde a la vivienda y a los suministros que quieres contratar.
• Licencia de primera ocupación: en obra nueva o reformas importantes, confirma que el ayuntamiento la concedió antes de comprar.
• Situación urbanística de ampliaciones o construcciones auxiliares: porches cerrados, casetas de jardín o piscinas construidas por el propietario actual pueden no estar recogidas en la escritura ni en el catastro. Pregunta explícitamente por cualquier construcción que no parezca original de la vivienda.
• Referencia catastral y superficie real: contrasta la superficie que figura en el Registro y en el Catastro con la que ves al visitar la vivienda. Discrepancias pequeñas son habituales, pero una diferencia grande merece una explicación antes de firmar.

Documentos que conviene pedir directamente al vendedor

Además de lo que verifica el Registro y el ayuntamiento, pide al vendedor: los últimos recibos del IBI, el certificado de estar al corriente de pago de la comunidad, el certificado de eficiencia energética (obligatorio para anunciar y vender una vivienda), y si la construcción es reciente, el libro del edificio con las garantías de la obra.

Un vendedor que colabora sin reparos entregando esta documentación suele ser una buena señal. Reticencia o excusas para no entregar algún papel es motivo suficiente para investigar más antes de avanzar.

El certificado de eficiencia energética, en concreto, se exige para anunciar y vender viviendas incluidas en su ámbito de aplicación, con las excepciones legales. Comprueba su registro y la documentación que debe adjuntarse al contrato. Si el vendedor no lo tiene, puede tramitarlo un técnico competente en pocos días, pero es una señal de que conviene pedir el resto de la documentación con más cuidado.

Cuándo hacer estas comprobaciones

Lo ideal es pedir la nota simple y el certificado de comunidad antes de firmar el contrato de arras, no después. Si aparece alguna carga inesperada, todavía estás a tiempo de negociar el precio, exigir que se cancele antes de la firma, o retirarte sin penalización.

Si compras a través de una agencia con experiencia en la zona, buena parte de estas comprobaciones ya forman parte de su proceso habitual antes de aceptar una vivienda en cartera, pero eso no sustituye tu propia revisión ni la de tu abogado. La responsabilidad final de verificar la vivienda es tuya como comprador.

Esto es una orientación general, no asesoramiento legal: si la nota simple muestra alguna carga o duda, confirma con un abogado cómo afecta a tu compra antes de seguir adelante.

Para el resto del proceso, consulta nuestra guía completa de compra para extranjeros y los impuestos y gastos asociados. Si buscas vivienda en el Casco Antiguo, descubre las casas disponibles o contacta con nuestro equipo para que revisemos juntos las cargas de cualquier vivienda que te interese.

Fuentes: Registradores: nota simple, interés legítimo y precio y Ley de Propiedad Horizontal, artículo 9.