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Obra nueva o segunda mano en la Costa Blanca: qué compensa
Obra nueva o segunda mano en la Costa Blanca: impuestos de cada opción en 2026, garantías si compras sobre plano, plazos de responsabilidad y qué revisar.
· 7 min de lectura · Bruno Barbara, Azur Invest
Foto: Nicolas Vigier · CC0
Elegir entre obra nueva o segunda mano en la Costa Blanca cambia tres cosas: el impuesto que pagas, las garantías legales que te protegen y lo que tienes que revisar antes de firmar. A noviembre de 2026, en la Comunitat Valenciana una vivienda nueva de segunda residencia paga 11,4 % entre IVA y Actos Jurídicos Documentados, y una de segunda mano paga 9 % de ITP, según la Ley 37/1992 y la Ley 13/1997 de la Generalitat.
¿Qué impuestos paga la obra nueva y qué paga la segunda mano en 2026?
La vivienda de segunda mano paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) del 9 %, y del 11 % sobre toda la base si el valor supera 1.000.000 EUR, según el artículo 13 de la Ley 13/1997 de la Generalitat para devengos desde el 1 de junio de 2026. La vivienda nueva comprada al promotor paga IVA del 10 %, según el artículo 91 de la Ley 37/1992.
En obra nueva la escritura paga además Actos Jurídicos Documentados (AJD): el 1,4 % en general y el 0,1 % si es tu vivienda habitual, según el artículo 14 de la Ley 13/1997. Vivienda habitual exige, según la Ley del IRPF y su reglamento, ocuparla en los 12 meses siguientes a la compra y residir en ella al menos tres años. Por eso el comprador no residente que compra una segunda residencia paga el 1,4 %. Si te trasladas a vivir a la casa y la ocupas en esos 12 meses, puedes aplicar el 0,1 %: confirma tu caso con tu asesor antes de firmar.
| Concepto | Segunda mano | Obra nueva, segunda residencia | Obra nueva, vivienda habitual |
|---|---|---|---|
| Impuestos de la compra (%) | ITP 9 % (11 % por encima de 1.000.000 EUR) | IVA 10 % más AJD 1,4 % | IVA 10 % más AJD 0,1 % |
| Impuestos en una compra de 400.000 EUR (EUR) | 36.000 | 45.600 | 40.400 |
| Garantía legal de lo pagado antes de la entrega | La que pactes en el contrato | Aval o seguro de caución obligatorio | Aval o seguro de caución obligatorio |
| Plazos de responsabilidad por defectos (años desde la recepción de la obra) | 10, 3 y 1, contados desde la obra original | 10, 3 y 1 | 10, 3 y 1 |
La base del ITP es el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro, según el artículo 10.2 del texto refundido del ITP. El ITP y el AJD se autoliquidan con el modelo 600 en un mes desde la escritura, según la Agència Tributària Valenciana. El detalle de notaría y registro está en nuestra guía de impuestos y gastos de comprar vivienda en la Comunitat Valenciana.
¿Qué garantías tienes si compras sobre plano?
Comprar sobre plano es pagar una vivienda antes de que esté terminada. El promotor que cobra esos anticipos debe garantizar su devolución, con impuestos e interés legal, mediante un seguro de caución o un aval bancario desde que obtiene la licencia de edificación. Lo exige la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, en la redacción de la Ley 20/2015 vigente desde el 1 de enero de 2016.
La misma disposición obliga al promotor a ingresar los anticipos en una cuenta especial, separada de cualquier otro fondo. El contrato debe recoger la obligación de devolución y el nombre de la entidad aseguradora o avalista.
La garantía se cancela cuando se expide la licencia de primera ocupación o el documento equivalente y el promotor acredita la entrega. En la Comunitat Valenciana ese documento es hoy una declaración responsable ante el ayuntamiento, según la Ley 3/2004 de la Generalitat. No constituir la garantía se sanciona con hasta el 25 % de las cantidades que debían asegurarse, según la misma disposición.
En la práctica, pide ver la póliza o el aval y los datos de la cuenta especial antes de transferir el primer pago. Si el contrato no menciona a la entidad garante, pregunta por qué antes de firmar.
¿Qué pasa si el promotor se retrasa o no entrega la vivienda?
Si la obra no empieza o la vivienda no se entrega en el plazo pactado, puedes resolver el contrato y recuperar lo pagado, con impuestos e interés legal, o conceder al promotor una prórroga. Lo establece la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, en vigor desde el 1 de enero de 2016.
La devolución está cubierta por el aval bancario o por el seguro de caución que el promotor tuvo que constituir. Por eso importa tanto que la garantía exista desde el primer pago y que figure en el contrato con el nombre de la entidad: es la que responde si el promotor no devuelve el dinero.
Ten en cuenta también que firmar no da derecho a arrepentirse. La ley de consumidores excluye de su régimen de desistimiento la compra de inmuebles, según los artículos 68.2 y 93.e) del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Solo puedes retirarte en los términos que pacte el contrato. Lee las cláusulas de plazo de entrega y de penalización antes de pagar la reserva.
¿Durante cuántos años responde el constructor de los defectos?
Los agentes de la edificación responden durante 10 años de los daños estructurales que comprometen la estabilidad, durante 3 años de los defectos de instalaciones o constructivos que afectan a la habitabilidad, y el constructor durante 1 año de los defectos de acabado. Lo fija el artículo 17 de la Ley 38/1999, vigente desde el 6 de mayo de 2000.
Los plazos cuentan desde la recepción de la obra sin reservas, y el promotor responde de forma solidaria con los demás agentes frente al comprador. En una vivienda nueva tienes los tres plazos enteros por delante.
En una casa de segunda mano los plazos siguen contando desde la recepción de la obra original. Una villa de 20 años en Altea ya ha superado los tres. Los 10 años de daños estructurales los cubre el seguro decenal, obligatorio en edificios destinados principalmente a vivienda según el artículo 19 de la Ley 38/1999. El autopromotor de una sola vivienda para uso propio queda exento, salvo que la venda antes de 10 años.
¿Qué debes revisar en una casa de segunda mano en Altea?
En una casa de segunda mano en Altea revisa cinco documentos antes de firmar arras: nota simple, certificado energético, certificado de deudas con la comunidad, título de ocupación y situación de las ampliaciones. Son las comprobaciones que sustituyen a las garantías legales de la obra nueva.
- Nota simple. Recoge titulares y cargas inscritas, con valor informativo, según la Ley Hipotecaria. Lo explicamos en la nota simple antes de comprar.
- Certificado de eficiencia energética. Al vender se anexa al contrato una copia del certificado registrado y la etiqueta, según el Real Decreto 390/2021. Más detalle en el certificado energético obligatorio.
- Deudas con la comunidad. La vivienda responde de las cuotas del año en curso y de los tres años naturales anteriores, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- Título de ocupación. Pasados 10 años desde la primera ocupación, la Ley 3/2004 exige renovarlo en la segunda o posterior venta.
- Ampliaciones. Un porche cerrado o una piscina sin licencia no quedan legalizados con el paso del tiempo, según el artículo 256 del TRLOTUP.
Los fallos más repetidos están en los errores al comprar en la Costa Blanca.
¿Obra nueva, sobre plano o segunda mano: cuál te conviene?
La obra nueva terminada te conviene si quieres entrar a vivir pronto con los plazos de responsabilidad enteros y aceptas pagar IVA y AJD. Sobre plano encaja si puedes esperar a la entrega y exiges el aval o el seguro de caución desde el primer pago.
La segunda mano encaja si buscas una zona consolidada de Altea, quieres ver exactamente lo que compras y haces tú las comprobaciones documentales. Con el mismo precio y como segunda residencia, paga menos impuestos que la obra nueva: 36.000 EUR frente a 45.600 EUR en una compra de 400.000 EUR, con los tipos de la Ley 13/1997 vigentes desde el 1 de junio de 2026.
La agencia tiene villas y casas de distintas épocas en Altea: puedes verlas en villas y casas en venta en Altea.
Esta guía es orientación general a noviembre de 2026 y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal: confirma tu caso con un abogado y con un asesor fiscal antes de firmar.
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Preguntas frecuentes
- ¿Es obligatorio el aval bancario en la compra sobre plano?
- El promotor que cobra dinero antes de entregar la vivienda debe garantizar su devolución con un aval bancario o con un seguro de caución, desde que obtiene la licencia de edificación. Lo exige la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, vigente en esta redacción desde el 1 de enero de 2016. Los anticipos van a una cuenta especial.
- ¿Qué es el seguro decenal?
- Es el seguro que cubre durante 10 años los daños por defectos estructurales que comprometen la estabilidad del edificio. La Ley 38/1999 lo hace obligatorio en edificios destinados principalmente a vivienda. La excepción es el autopromotor de una sola vivienda unifamiliar para uso propio, que debe contratarlo por el tiempo restante si vende antes de 10 años.
- ¿La obra nueva paga ITP?
- La vivienda nueva comprada al promotor paga IVA del 10 % y, en la escritura, Actos Jurídicos Documentados: el 1,4 % en segunda residencia y el 0,1 % si va a ser tu vivienda habitual, en la Comunitat Valenciana desde el 1 de junio de 2026. El ITP del 9 % es el impuesto de la vivienda de segunda mano.
- ¿Qué pasa si el promotor no entrega la vivienda en plazo?
- Si la obra no empieza o la vivienda no se entrega en el plazo pactado, puedes resolver el contrato y recuperar lo pagado con impuestos e interés legal, o conceder una prórroga al promotor. Lo establece la disposición adicional primera de la Ley 38/1999. La devolución está cubierta por el aval o el seguro de caución.
- ¿Qué papeles pido al comprar una casa de segunda mano?
- Como mínimo, la nota simple del Registro, el certificado de eficiencia energética registrado con su etiqueta, el certificado de deudas con la comunidad de propietarios y el título de ocupación en vigor. En la Comunitat Valenciana el título se renueva en la segunda o posterior venta si han pasado 10 años desde la primera ocupación.