Rentabilidad del alquiler vacacional en Altea

No existe un porcentaje de rentabilidad único para el alquiler vacacional en Altea. Depende de lo que pagaste por la vivienda, de la ocupación real que consigas y, sobre todo, de cuántos costes restas antes de hablar de beneficio. Esta guía explica cómo calcularlo bien, con un ejemplo de cifras, claramente marcado como ilustrativo.

La fórmula de rentabilidad bruta, y por qué no basta

La rentabilidad bruta se calcula así: ingresos anuales por alquiler dividido entre el precio de compra o el valor de la vivienda, multiplicado por cien. Sirve para comparar viviendas rápido, pero no dice nada del beneficio real, porque no resta ni un euro de gasto.

Cualquier anuncio o portal que solo hable de rentabilidad bruta está enseñando la mitad de la historia. La cifra que de verdad importa es la neta, después de descontar todo lo que cuesta operar la vivienda.

Todos los costes que hay que restar antes de hablar de rentabilidad neta

• Comisión de las plataformas: Airbnb suele cobrar en torno al 3 % al anfitrión sobre el subtotal de la reserva, además de lo que cobra al huésped. Booking.com suele cobrar entre el 15 % y el 18 % sobre el total de cada reserva. Confirma el porcentaje exacto en tu contrato con cada plataforma, porque cambia con cierta frecuencia.
• Limpieza y lavandería entre estancias: es un coste por cada cambio de huésped, no una vez al mes.
• Suministros: luz, agua e internet, que en alquiler turístico corren casi siempre por cuenta del propietario, a diferencia del alquiler de larga duración.
• Seguro específico de alquiler turístico, distinto del seguro de hogar habitual.
• IBI y tasa de basuras del Ayuntamiento de Altea.
• Gastos de comunidad, si el edificio los tiene.
• Gestión: si delegas la vivienda en una agencia como Azur Holidays, el coste de gestión sustituye al tiempo que tú dedicarías a atender reservas y huéspedes.
• Mantenimiento y reposición: piscina, jardín, y desgaste de mobiliario por la rotación alta de huéspedes.
• El impuesto sobre la renta del alquiler, que explicamos más abajo.

Ejemplo ilustrativo de cálculo, no es una promesa de rentabilidad

Toma esta tabla como un ejercicio para entender el cálculo, no como lo que ganará tu vivienda. Usamos una cifra redonda de ingresos brutos solo para mostrar cómo se restan los costes.

Concepto	Importe anual (ejemplo)
Ingresos brutos	18.000 €
Comisión de plataformas (aprox. 15 %)	2.700 €
Limpieza y lavandería	2.400 €
Suministros	1.200 €
Seguro específico	350 €
IBI y tasa de basuras	600 €
Gastos de comunidad	900 €
Gestión, si delegas la vivienda	1.800 €
Mantenimiento	500 €
Ingreso neto, antes de impuestos	7.550 €

Con esos costes, el ingreso neto antes de impuestos queda muy por debajo del bruto. Haz siempre este ejercicio con tus propios números antes de decidir si una vivienda concreta te compensa.

El precio por noche importa tanto como la ocupación

Muchos propietarios se centran solo en llenar el calendario y olvidan que subir el precio por noche en las semanas de mayor demanda, en lugar de competir a la baja, suele mejorar más la rentabilidad que perseguir el 100 % de ocupación todo el año. Una vivienda con un 70 % de ocupación a buen precio puede dejar más ingreso neto que otra con un 90 % de ocupación a precio bajo, porque cada estancia adicional también suma limpieza y desgaste.

Ajustar el precio según la fecha, el evento local o la antelación de la reserva es una tarea que requiere seguimiento constante. Es una de las razones por las que muchos propietarios acaban delegando la gestión en una agencia especializada, en lugar de fijar un precio único todo el año y olvidarse del calendario.

Cuándo tiene sentido combinar alquiler vacacional y de larga duración

Algunos propietarios alquilan la vivienda en temporada alta como turística y el resto del año a un inquilino de temporada o de larga duración, para no dejar la vivienda vacía en los meses de menos demanda turística. Esta combinación reduce el riesgo de tener la vivienda parada, pero exige planificar bien los periodos declarados en el registro turístico y dejar claro en cualquier contrato de larga duración cuándo termina, para no chocar con la temporada alta siguiente.

Antes de optar por esta fórmula, compara los números reales de ambas opciones para tu vivienda concreta en nuestra guía de alquiler de larga duración en Altea, en lugar de asumir que el alquiler vacacional siempre rinde más.

Ocupación real, no la que promete el anuncio

La temporada alta, de junio a septiembre, concentra la mayoría de las reservas en Altea. El resto del año, de noviembre a febrero especialmente, la demanda cae de forma notable. Esa diferencia mueve más el ingreso final que cualquier partida de gasto.

La ocupación real depende de la zona, el precio y la calidad de la gestión, así que pide siempre el histórico de reservas de una vivienda concreta antes de comprarla pensando en alquilarla. Una media genérica de internet no te dice nada de tu calle ni de tu edificio.

Cómo tributa el alquiler vacacional

• Residentes fiscales en España: el alquiler tributa como rendimiento de capital inmobiliario, se integra en la base imponible general del IRPF y sigue la escala progresiva. No se aplica la reducción del 60 % reservada al alquiler de vivienda habitual de larga duración.
• No residentes de la UE, Islandia, Noruega y Liechtenstein: tributan al 19 % sobre el rendimiento neto, es decir, ingresos menos gastos deducibles, mediante el modelo 210 del IRNR.
• No residentes de fuera de la UE y el EEE: tributan al 24 % sobre el ingreso bruto, sin poder deducir gastos en la mayoría de los casos.

Esto es una orientación general, no asesoramiento fiscal: confirma tu caso concreto y las deducciones que te aplican con un asesor antes de presentar el modelo 210 o tu declaración de IRPF.

Antes de comprar, pide el historial real de la vivienda, no una proyección

Si compras una vivienda que ya se alquilaba como turística, pide al vendedor el historial de reservas de los últimos años, no una proyección de rentabilidad futura hecha por el propio vendedor o por el portal donde se anuncia. Los ingresos pasados, con sus meses buenos y malos, dicen mucho más que una media anual redondeada al alza para hacer más atractiva la venta.

Compara también qué gastos declaraba el propietario anterior con los que hemos enumerado en esta guía. Es habitual encontrar historiales de ingresos que omiten la comisión de plataformas o el coste de limpieza, lo que infla la rentabilidad aparente de la vivienda antes de que hagas tus propios números.

Antes de comprar pensando en alquilar, revisa qué exige la normativa para poder anunciar legalmente la vivienda en nuestra guía de la licencia de alquiler vacacional en Altea. En Azur Holidays gestionamos alquiler vacacional a diario y podemos darte una estimación de ocupación real antes de que compres. Consulta ahora las viviendas disponibles para alquiler vacacional o contáctanos para revisar tu caso.