Frais de notaire en Espagne : le coût réel d'un achat

Les « frais de notaire » d'un achat en Espagne sont, pour l'essentiel, des impôts. À novembre 2026, dans la Comunitat Valenciana où se trouve Altea, un bien ancien paie un impôt de transmission (ITP) de 9 %, porté à 11 % sur toute la base au-delà d'un million d'euros. Un bien neuf paie 10 % de TVA et 1,4 % d'AJD. Le notaire, le registre et la gestoría ne pèsent qu'une petite partie de la facture.

Ce guide reprend chaque poste avec sa source officielle, puis l'applique à deux exemples. Le fondateur d'Azur Invest est français et l'agence accompagne les acheteurs en français, de la première visite jusqu'à la signature chez le notaire.

Que recouvrent les « frais de notaire » en Espagne en 2026 ?

En Espagne, le coût d'achat se compose d'un impôt principal et de trois postes de service, à novembre 2026. L'impôt dépend du type de bien : ITP pour un bien ancien, TVA et AJD pour un bien neuf acheté au promoteur. Les services sont le notaire, le Registro de la Propiedad et la gestoría.

L'ITP, ou Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, est l'impôt qui frappe l'achat d'un logement entre particuliers. L'AJD, ou Actos Jurídicos Documentados, est l'impôt qui frappe l'acte notarié lui-même. La gestoría est un cabinet administratif qui prépare les déclarations fiscales et suit l'inscription au registre. Les taux proviennent de la loi valencienne 13/1997, articles 13 et 14, publiée au BOE, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2026.

Combien coûte l'ITP sur un bien ancien à Altea en 2026 ?

Depuis le 1er juin 2026, l'ITP sur l'achat d'un logement ancien dans la Comunitat Valenciana est de 9 %, selon l'article 13 de la loi 13/1997. Avant cette date, le taux était de 10 %. Les articles qui citent encore 10 % sont donc dépassés.

Au-delà d'un million d'euros, le taux passe à 11 % sur toute la base, et non sur la seule partie qui dépasse. L'Agència Tributària Valenciana applique un taux unique de 11 % à ces ventes. Concrètement, un logement de 1 000 000 EUR paie 90 000 EUR d'ITP, et un logement de 1 000 001 EUR en paie 110 000 EUR. Pour une villa proche du seuil, ce saut de 20 000 EUR mérite une vérification avant toute offre.

La base de l'ITP n'est pas toujours le prix. Depuis le 1er janvier 2022, l'article 10.2 de la loi sur l'ITP retient la valeur de référence du Catastro, sauf si le prix déclaré est supérieur. La valeur de référence est une valeur administrative calculée par la Dirección General del Catastro pour chaque bien. C'est aussi elle qui décide si le seuil du million est franchi.

La loi prévoit des taux réduits de 3 % à 8 % pour la résidence principale de certains profils : jeunes de moins de 35 ans sous plafond de revenus, familles nombreuses ou monoparentales, personnes handicapées. Ces taux ne s'appliquent jamais d'office et ne concernent pas une résidence secondaire. Un acheteur français ou belge qui garde sa résidence fiscale chez lui paie donc le taux général.

Quels impôts paie un logement neuf en Espagne en 2026 ?

Un logement neuf acheté directement au promoteur ne paie pas d'ITP. Il paie une TVA de 10 % selon l'article 91 de la loi espagnole sur la TVA, plus l'AJD sur l'acte de vente. À novembre 2026, l'AJD général est de 1,4 % dans la Comunitat Valenciana, contre 1,5 % jusqu'au 31 mai 2026.

L'article 14 de la loi 13/1997 prévoit un AJD réduit de 0,1 % pour l'achat de la résidence principale de l'acheteur. Ce taux n'a ni plafond de prix, ni condition d'âge ou de revenus. Il exige une résidence principale au sens de l'impôt sur le revenu espagnol : occupation effective dans les douze mois suivant l'achat et résidence continue pendant au moins trois ans.

L'acheteur non-résident achète en général une résidence secondaire. Il paie alors 10 % de TVA et 1,4 % d'AJD, soit 11,4 % d'impôts sur un bien neuf. Le même calcul vaut pour un achat destiné à la location. Un acheteur qui s'installe réellement à Altea et y fixe sa résidence peut viser le 0,1 %, mais il doit faire valider sa situation par un conseiller avant la signature.

La TVA se paie au promoteur, avec les versements prévus au contrat. L'AJD se déclare à part, avec le modèle 600, dans le mois qui suit l'acte, comme l'indique l'Agència Tributària Valenciana.

Combien coûtent le notaire, le registre et la gestoría en Espagne ?

Les honoraires du notaire espagnol suivent un barème national fixé par le Real Decreto 1426/1989. Pour une vente de 400 000 EUR, l'échelle de ce barème donne 435,51 EUR après la remise de 5 %, avant les feuillets, les copies et la TVA, selon un calcul sur le texte en vigueur en novembre 2026. La facture finale dépend de la longueur de l'acte et du nombre de copies.

Le Registro de la Propiedad est le registre public qui inscrit le nouveau propriétaire et rend l'achat opposable à tous. Ses honoraires suivent le Real Decreto 1427/1989. Pour un bien de 400 000 EUR, l'échelle donne 233,90 EUR après la remise de 5 %, avant les inscriptions annexes et la TVA. Le maximum par bien est de 2 181,67 EUR.

La gestoría fixe librement son prix. Elle prépare le modèle 600, suit l'inscription et s'occupe souvent du transfert des contrats d'eau et d'électricité. Demandez un devis écrit avant la signature.

Pour ces trois postes réunis, nous retenons une estimation de 0,4 à 1,1 point du prix jusqu'à un million d'euros, et de 0,1 à 0,3 point au-delà, car les barèmes sont dégressifs. Il s'agit d'une estimation, pas d'un tarif : aucune source officielle ne publie de facture type.

Les impôts et frais d'achat représentent de 9,4 % à 10,1 % du prix pour un logement ancien jusqu'à un million d'euros, et de 11,1 % à 11,3 % au-delà. Pour un logement neuf, ils représentent de 11,8 % à 12,5 % en résidence secondaire et de 10,5 % à 11,2 % en résidence principale. L'impôt est exact ; la part du notaire, du registre et de la gestoría est une estimation, qui n'inclut ni l'avocat ni les frais de prêt.

Exemple 1 : quels frais pour un bien ancien à 350 000 EUR ?

Prenons un appartement ancien à Altea acheté 350 000 EUR comme résidence secondaire, avec une valeur de référence du Catastro inférieure au prix. Aux taux de novembre 2026, l'ITP est de 9 % de 350 000 EUR, soit 31 500 EUR. Avec l'estimation de 0,4 à 1,1 point pour le notaire, le registre et la gestoría, le total atteint de 32 900 à 35 350 EUR.

Si la valeur de référence du Catastro est de 370 000 EUR, l'ITP se calcule sur ce montant et passe à 33 300 EUR. Demandez cette valeur avant de signer le contrat d'arras : le vendeur ou votre gestoría peut l'obtenir auprès du Catastro.

Exemple 2 : quels frais pour un bien neuf à 600 000 EUR ?

Prenons une villa neuve achetée au promoteur 600 000 EUR comme résidence secondaire. La TVA de 10 % représente 60 000 EUR et l'AJD de 1,4 % représente 8 400 EUR, soit 68 400 EUR d'impôts. Avec l'estimation de 0,4 à 1,1 point pour les services, le total atteint de 70 800 à 75 000 EUR.

Si la villa neuve devient votre résidence principale et que vous l'occupez dans les douze mois, l'AJD tombe à 0,1 %, soit 600 EUR. Les impôts passent alors à 60 600 EUR. Ces deux cas sont des exemples de calcul. Votre gestoría refera le calcul sur la valeur de référence réelle et sur votre situation.

Qui paie quoi, et dans quel délai ?

En Espagne, l'acheteur déclare et paie l'ITP ou l'AJD lui-même avec le modèle 600, dans un délai d'un mois après l'acte, selon l'Agència Tributària Valenciana. Le notaire n'encaisse pas cet impôt. La gestoría dépose en général la déclaration pour le compte de l'acheteur.

Voici le calendrier type d'un achat :

1. Signature du contrat d'arras et versement de l'acompte prévu au contrat.
2. Signature de l'acte de vente (escritura) chez le notaire et paiement du prix.
3. Dans le mois : modèle 600 pour l'ITP ou l'AJD, et modèle 211 si le vendeur est non-résident.
4. Après paiement de l'impôt : inscription au Registro de la Propiedad.

Si le vendeur ne réside pas en Espagne, l'acheteur retient 3 % du prix et les verse au fisc avec le modèle 211 dans le mois qui suit l'acte, selon l'Agencia Tributaria. Cette somme se déduit du prix versé au vendeur. Faute de retenue, le bien reste affecté au paiement de l'impôt.

La plus-value municipale (plusvalía) est à la charge du vendeur. Quand le vendeur est une personne physique non-résidente, la loi sur les finances locales, article 106 fait de l'acheteur son substitut. En pratique, l'acheteur retient alors le montant estimé sur le prix, au moment de l'acte chez le notaire.

En quoi l'achat en Espagne diffère-t-il de la France et de la Belgique ?

En France, le notaire encaisse les droits de mutation le jour de la signature et les reverse à l'État et aux collectivités. C'est pourquoi l'acheteur français parle de « frais de notaire » pour un montant qui est surtout fiscal. En Espagne, le notaire n'encaisse rien pour le fisc : l'acheteur, ou sa gestoría, déclare l'impôt lui-même dans le mois.

En France, l'acheteur d'un logement neuf paie des frais d'acquisition réduits, car la TVA est déjà comprise dans le prix. En Espagne, la logique s'inverse pour une résidence secondaire : la TVA de 10 % et l'AJD de 1,4 % donnent 11,4 % d'impôts sur le neuf, contre 9 % d'ITP sur l'ancien. Un bien neuf coûte donc plus cher en impôts qu'un bien ancien au même prix.

En Belgique, les droits d'enregistrement dépendent de la Région (Wallonie, Bruxelles ou Flandre) et le notaire les perçoit lors de l'acte. L'Espagne fonctionne aussi par région : chaque communauté autonome fixe son ITP, et Altea relève de la Comunitat Valenciana. Un acheteur belge retrouve la logique régionale, mais doit gérer la déclaration lui-même.

Dernière différence : en France comme en Belgique, le notaire contrôle en grande partie la situation juridique du bien. En Espagne, la vérification des charges et des dettes passe surtout par la nota simple du registre et par l'avocat de l'acheteur.

Quel budget prévoir avant de signer à Altea ?

Le budget d'un achat à Altea se construit en quatre étapes, avec les taux de novembre 2026 :

1. Identifier le type de bien : ancien (ITP de 9 % ou 11 %) ou neuf (TVA de 10 % et AJD de 1,4 % ou 0,1 %).
2. Obtenir la valeur de référence du Catastro et retenir le montant le plus élevé entre celle-ci et le prix.
3. Ajouter le notaire, le registre et la gestoría sur devis.
4. Vérifier la résidence fiscale du vendeur, pour savoir si la retenue de 3 % s'applique.

Ajoutez ensuite les frais d'un éventuel prêt, présentés dans notre guide du prêt immobilier pour non-résident. Pensez aussi au NIE, le numéro d'identification fiscale des étrangers, obligatoire pour signer : nous l'expliquons dans notre article sur le NIE. Le parcours complet figure dans notre guide pour acheter à Altea depuis l'étranger.

Pour chiffrer un bien précis, consultez les biens à vendre à Altea : nous calculons avec vous le coût total avant toute offre.

Cet article donne une information générale à novembre 2026 et ne constitue pas un conseil fiscal : faites valider votre cas par un conseiller avant de signer.