Kosten koper Spanje 2026: belasting, notaris en registro

Kosten koper in Spanje bestaan in de Comunidad Valenciana, de regio waar Altea ligt, uit één grote belasting en drie kleinere posten. Koop je een bestaande woning, dan betaal je sinds 1 juni 2026 9% ITP, of 11% over de hele grondslag als de woning meer dan 1.000.000 EUR waard is (Ley 13/1997, artikel 13, BOE). Koop je nieuwbouw van een projectontwikkelaar als tweede woning, dan betaal je 10% IVA plus 1,4% AJD. Notaris, registro en gestoría komen daar bovenop.

Alle tarieven in dit artikel zijn in november 2026 gecontroleerd in de officiële bronnen die we bij elk cijfer linken. Op Nederlandstalige sites staan nog vaak de oude tarieven van 10% ITP en 1,5% AJD. Die golden tot en met 31 mei 2026.

Wat valt onder kosten koper in Spanje in 2026?

Kosten koper in Spanje zijn in november 2026 vier posten: de belasting op de aankoop, de notaris, de inschrijving in het eigendomsregister en de gestoría. Bij een bestaande woning is die belasting de ITP, bij nieuwbouw de combinatie van IVA en AJD. De belasting is veruit de grootste post.

De Agència Tributària Valenciana (ATV) is de belastingdienst van de regio Valencia en int de overdrachtsbelasting. De aangifte doe je met een regionaal formulier, het modelo 600, en meestal regelt je gestoría dat voor je. De schatting voor notaris, registro en gestoría is een rekenhulp voor je begroting, geen wettelijk tarief: verderop lees je waar die uit bestaat.

Wil je eerst het hele aankoopproces zien, van bod tot sleuteloverdracht, lees dan onze gids voor een huis kopen in Altea als buitenlander.

Hoeveel ITP betaal je in 2026 bij een bestaande woning in Altea?

Bij een bestaande woning in Altea betaal je sinds 1 juni 2026 9% ITP. Is de woning meer dan 1.000.000 EUR waard, dan geldt 11% over de volledige grondslag, dus ook over het eerste miljoen. Dat staat in artikel 13 van de Valenciaanse Ley 13/1997, en de tarieventabel van de ATV kent voor die woningen één enkel tarief.

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) is de Spaanse overdrachtsbelasting op de aankoop van een bestaande woning. Rond de grens van een miljoen maakt dat een groot verschil. Een woning van 1.000.000 EUR betaalt 90.000 EUR ITP, een woning van 1.000.001 EUR betaalt 110.000 EUR.

Koop je binnen drie jaar meerdere delen van hetzelfde registergoed van dezelfde verkoper, dan telt de wet die aankopen als één overdracht voor de keuze tussen 9% en 11%. Lagere tarieven van 8%, 6%, 4% en 3% bestaan voor jongeren, grote gezinnen, eenoudergezinnen en mensen met een handicap. Ze gelden alleen voor een hoofdverblijf, worden niet automatisch toegepast en vragen een notariële akte. Voor een tweede woning van een Nederlandse of Belgische koper spelen ze dus geen rol.

De valor de referencia als minimale grondslag van de ITP

De grondslag van de ITP is sinds 1 januari 2022 de valor de referencia van het Catastro, tenzij de koopprijs hoger is. Je betaalt dus over het hoogste van die twee bedragen (artikel 10.2 van de Spaanse wet op de overdrachtsbelasting, BOE).

De valor de referencia is een waarde die de Dirección General del Catastro, het Spaanse kadaster van het ministerie van Financiën, per woning vaststelt. Ligt de koopprijs daaronder, bijvoorbeeld omdat je scherp hebt onderhandeld of omdat de woning een opknapper is, dan betaal je toch over de referentiewaarde. Heeft een woning geen referentiewaarde, dan geldt het hoogste van de opgegeven waarde, de koopprijs en de marktwaarde.

Dezelfde waarde bepaalt of je boven de grens van een miljoen uitkomt. Een villa die je bijvoorbeeld voor 980.000 EUR koopt, valt onder het tarief van 11% als de referentiewaarde boven 1.000.000 EUR ligt. Laat de referentiewaarde daarom opvragen voordat je een bod doet. Je advocaat of gestoría heeft daarvoor de kadastrale referentie nodig, die op het IBI-aanslagbiljet van de verkoper staat.

Welke belasting betaal je bij nieuwbouw in Spanje als tweede woning?

Bij nieuwbouw die je rechtstreeks van de projectontwikkelaar koopt, betaal je in november 2026 10% IVA en 1,4% AJD. Samen is dat 11,4% van de prijs voor een tweede woning of een beleggingswoning (Ley 37/1992, artikel 91 en Ley 13/1997, artikel 14).

IVA is de Spaanse btw. AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) is een belasting op de notariële akte zelf. Het algemene AJD-tarief in de Comunidad Valenciana is sinds 1 juni 2026 1,4%; tot en met 31 mei 2026 was het 1,5%.

Wordt de nieuwbouwwoning je hoofdverblijf, dan betaal je 0,1% AJD, zonder grens voor waarde, inkomen of leeftijd. Hoofdverblijf betekent hier wat de Spaanse inkomstenbelasting eronder verstaat: je gaat er binnen twaalf maanden na de aankoop wonen en blijft er minstens drie jaar (ATV over de AJD). Een Nederlander of Belg die naar Altea verhuist, kan dus 0,1% toepassen. Bespreek dat met je adviseur vóór de akte: wie er uiteindelijk niet gaat wonen, riskeert een naheffing tot 1,4%.

Vraag bij nieuwbouw altijd of de vraagprijs inclusief of exclusief IVA is. Op 600.000 EUR scheelt dat 60.000 EUR.

Wat kosten notaris, registro en gestoría in Spanje?

De notaris en het eigendomsregister rekenen in Spanje volgens een wettelijk tarief dat afhangt van de waarde in de akte. Voor een koopakte van 400.000 EUR geeft de notarisschaal 435,51 EUR na de verplichte korting van 5%, vóór kosten van pagina's, afschriften en btw (Real Decreto 1426/1989, BOE).

Het Registro de la Propiedad is het Spaanse eigendomsregister, vergelijkbaar met het Kadaster in Nederland. Voor de inschrijving van een woning van 400.000 EUR geeft de registerschaal 233,90 EUR na de korting van 5%, vóór extra inschrijvingen, uittreksels en btw. Het maximum is 2.181,67 EUR per registergoed (Real Decreto 1427/1989, BOE). Beide bedragen zijn berekeningen op de officiële schaal, gecontroleerd in november 2026.

Een gestoría is een administratiekantoor dat de belastingaangifte, de inschrijving in het register en vaak ook het overzetten van water en stroom regelt. Voor gestorías bestaat geen officieel tarief. De uiteindelijke factuur van de drie posten samen hangt af van het aantal pagina's, afschriften en handelingen. Voor je begroting is een schatting van 0,4 tot 1,1 procentpunt van de prijs werkbaar tot 1.000.000 EUR, en van 0,1 tot 0,3 procentpunt daarboven, omdat de tarieven dalen naarmate de prijs stijgt. Dat is een schatting, geen tarief: vraag vooraf een offerte aan je gestoría.

Twee rekenvoorbeelden: 500.000 EUR bestaand en 600.000 EUR nieuwbouw

Hieronder staan twee voorbeelden, berekend met de tarieven van november 2026 voor een tweede woning. Het zijn voorbeelden, geen offertes. Voor de bestaande woning gaan we ervan uit dat de valor de referencia niet boven de koopprijs ligt.

De belastingen en kosten koper komen bij een bestaande woning tot 1.000.000 EUR op 9,4 tot 10,1% van de prijs, en daarboven op 11,1 tot 11,3%. Bij nieuwbouw is dat 11,8 tot 12,5% als tweede woning en 10,5 tot 11,2% als hoofdverblijf. De belasting is exact; het deel voor notaris, registro en gestoría is een schatting, zonder advocaat en zonder hypotheekkosten.

Wordt de nieuwbouwwoning van 600.000 EUR je hoofdverblijf, dan betaal je 600 EUR AJD in plaats van 8.400 EUR. De IVA van 10% blijft gelijk.

Reken deze bedragen naast de koopprijs uit eigen middelen. Een hypotheek dekt de kosten koper meestal niet, en een Spaanse bank financiert een niet-ingezetene bovendien maar een deel van de prijs. Lees daarover meer in ons artikel over de hypotheek in Spanje voor niet-ingezetenen.

Wanneer betaal je de kosten koper en wie regelt de aangifte?

De ITP of de AJD betaal je binnen een maand na de notariële akte, met het modelo 600 bij de ATV (ATV, ik heb een woning gekocht). De IVA bij nieuwbouw betaal je aan de projectontwikkelaar, samen met de termijnen van de koopprijs. Zo verloopt het in de praktijk:

1. Je vraagt een NIE aan, het Spaanse identificatienummer voor buitenlanders. Zonder NIE kun je de akte niet tekenen. Lees ook onze uitleg over de NIE voor een huis in Spanje.
2. Je tekent de koopakte bij de notaris en betaalt de prijs, bij nieuwbouw inclusief IVA.
3. Woont de verkoper fiscaal buiten Spanje, dan houd je 3% van de prijs in en stort je die binnen een maand met het modelo 211 bij de Agencia Tributaria. Dat is een voorschot op de belasting van de verkoper (Agencia Tributaria).
4. Binnen een maand na de akte dien je het modelo 600 in en betaal je de ITP of de AJD.
5. Het Registro de la Propiedad schrijft de akte op jouw naam in.

Neem je een hypotheek, dan betaalt de bank volgens artikel 14 van de Ley 5/2019 de notaris van de leningakte, de inschrijving en de gestoría, en volgens artikel 29 van de wet op de overdrachtsbelasting ook de AJD op de hypotheekakte. Jij betaalt de taxatie en de afschriften die je zelf aanvraagt.

Hoe verschilt kosten koper in Spanje van Nederland en België?

Het begrip is hetzelfde: de koper draagt de belasting en de kosten van de overdracht. De verdeling over bestaande woningen en nieuwbouw ken je ook. In Nederland betaal je bij een bestaande woning overdrachtsbelasting en bij nieuwbouw btw. In België betaal je bij een bestaande woning registratierechten en bij een nieuw gebouw btw. Spanje volgt dezelfde logica met ITP voor bestaande woningen en IVA plus AJD voor nieuwbouw.

Het eerste verschil zit in wie de belasting afdraagt. In Nederland en België int de notaris de overdrachtsbelasting of de registratierechten via de akte. In Spanje doe je zelf aangifte bij de regionale belastingdienst, meestal via een gestoría. De termijn van een maand is dus jouw verantwoordelijkheid, ook als de gestoría het werk doet.

Het tweede verschil zit in de prijs. Nederlandse nieuwbouw koop je meestal vrij op naam, met de kosten in de prijs. Een Spaanse vraagprijs zegt daar niets over, dus vraag het na.

Het derde verschil zit in de rol van de notaris. De Spaanse notaris controleert de identiteit van partijen en de wettigheid van de akte. Het onderzoek naar hypotheken, beslagen en schulden op de woning doet je eigen advocaat, met de nota simple uit het eigendomsregister.

Vijf rekenfouten met kosten koper in Spanje

De meeste rekenfouten met kosten koper in Spanje komen uit verouderde of te algemene informatie. Controleer je begroting op deze vijf punten:

1. Rekenen met de oude tarieven. De ITP was 10% en de AJD 1,5% tot en met 31 mei 2026. Sinds 1 juni 2026 is het 9% en 1,4%.
2. De 11% alleen toepassen op het deel boven een miljoen. De 11% geldt voor de hele grondslag zodra de woning meer dan 1.000.000 EUR waard is.
3. De koopprijs als grondslag nemen. De ITP gaat over het hoogste van de koopprijs en de valor de referencia van het Catastro.
4. Voor elke nieuwbouw 1,4% AJD rekenen, of juist 0,1%. Het tarief van 0,1% geldt alleen als de woning je hoofdverblijf wordt. Voor een tweede woning betaal je 1,4%.
5. De inhouding van 3% bij de prijs optellen. Bij een niet-ingezeten verkoper gaat die 3% af van wat de verkoper ontvangt. Voor jou is het geen extra kost, wel een verplichting met een termijn van een maand.

Een zesde fout is de jaarlijkse lasten vergeten. Na de aankoop betaal je elk jaar onder meer de IBI, de onroerendezaakbelasting van de gemeente, en als niet-ingezetene een Spaanse inkomstenbelasting op de woning. Die horen niet bij de kosten koper, maar wel in je begroting van het eerste jaar.

Drie controles voordat je een bod doet

Laat vóór je een bod doet drie dingen nakijken door je advocaat of gestoría: de valor de referencia van de woning, de fiscale woonplaats van de verkoper en, bij nieuwbouw, of de prijs inclusief of exclusief IVA is. Die drie bepalen samen het grootste deel van het verschil tussen je begroting en de werkelijke kosten koper.

Gaat het om een woning rond 1.000.000 EUR, laat dan ook uitrekenen aan welke kant van de grens je valt. Bij een nieuwbouwwoning die je hoofdverblijf wordt, leg je vóór de akte vast dat je het tarief van 0,1% wilt toepassen en hoe je dat aantoont.

Dit artikel is algemene informatie op basis van de wetgeving in november 2026, geen fiscaal advies. Laat je eigen situatie altijd nakijken door een Spaanse advocaat of belastingadviseur voordat je tekent. Azur Invest werkt al meer dan 15 jaar in Altea, elk jaar ook met Nederlandse en Belgische kopers. Bekijk de woningen te koop in Altea om je eigen rekensom te maken met een echte vraagprijs.