Immobilie in Spanien kaufen: der Ablauf Schritt für Schritt

Der Kauf einer Immobilie in Spanien folgt für Deutsche, Österreicher und Schweizer demselben Ablauf wie für Spanier, mit zwei Schritten vorab: der NIE und meist einem spanischen Konto. Danach folgen Angebot, Vorvertrag (arras), Prüfung des Grundbuchs, notarielle Urkunde, Steuer und Eintragung. Vom gefundenen Objekt bis zum Notartermin vergehen als Erfahrungswert zwei bis vier Monate.

Dieser Leitfaden geht jeden Schritt für eine Immobilie in Altea durch. Er erklärt auch, warum der spanische Notar anders arbeitet als der Notar, den Sie aus Deutschland kennen, und warum ein eigener Anwalt deshalb wichtig ist. Stand aller Angaben: November 2026.

Wie läuft der Kauf einer Immobilie in Spanien ab?

Der Kauf einer Immobilie in Spanien läuft in zehn Schritten ab, von der NIE bis zum Wechsel der Versorgungsverträge. Die Dauer der einzelnen Schritte in der folgenden Tabelle sind übliche Erfahrungswerte und keine gesetzlichen Fristen. Gesetzlich festgelegt ist nur die Frist von einem Monat für die Erklärung der Steuer nach der Urkunde (Agència Tributària Valenciana).

Ein Kauf in bar verkürzt den Ablauf, weil Schritt 7 entfällt. Mit Finanzierung hängt der Notartermin von der Zusage der Bank ab. Setzen Sie ihn im Vorvertrag deshalb mit Puffer an.

Was müssen Sie vor der Suche erledigen?

Vor der Suche beantragen Sie die NIE und klären, wie Sie den Kaufpreis zahlen. Die NIE ist eine persönliche, einmalige Nummer, die Ausländer gegenüber der spanischen Verwaltung identifiziert. Wer in Spanien eine Immobilie kauft, muss sie beantragen (Real Decreto 1155/2024, Artikel 205, BOE, Stand November 2026).

Aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz beantragen Sie die NIE beim zuständigen spanischen Konsulat. In Spanien ist die Policía Nacional zuständig. Sie geben den Grund an, hier den Immobilienkauf. Die Verordnung sieht eine Entscheidung binnen fünf Tagen nach Eingang vor. In der Praxis der Konsulate dauert es länger, deshalb lohnt der frühe Antrag. Der Ablauf steht im Artikel zur NIE für den Immobilienkauf.

Die NIE ist keine Aufenthaltserlaubnis. Heute ausgestellte NIE haben kein Ablaufdatum. Ein Vertreter kann sie für Sie beantragen, wenn er eine notarielle Vollmacht vorlegt, die das Konsulat akzeptiert.

Ein spanisches Konto erleichtert Zahlungen und Lastschriften für Grundsteuer, Strom und Wasser. Eine gesetzliche Voraussetzung für den Kauf ist es nicht. Stimmen Sie mit Bank und Notarei ab, wie Sie zahlen und wie Sie die Herkunft der Mittel nachweisen.

Bereiten Sie außerdem Reisepass, Einkommensnachweise und ein Gesamtbudget vor. Gesamtbudget heißt: Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Wie hoch diese in der Comunidad Valenciana sind, steht in unserem Leitfaden zu den Kaufnebenkosten in Spanien.

Wie funktionieren Angebot, Reservierung und Vorvertrag (arras)?

Haben Sie eine Immobilie in Altea gefunden, geben Sie in der Regel über den Makler ein schriftliches Angebot ab. Nimmt der Verkäufer an, folgen eine Reservierung und danach der Vorvertrag (contrato de arras). Die Reservierung nimmt das Objekt vom Markt, während der Vorvertrag vorbereitet wird. Die Anzahlung bei der Reservierung liegt üblicherweise zwischen 3.000 und 6.000 EUR (Marktpraxis, keine gesetzliche Vorgabe) und wird auf den Kaufpreis angerechnet.

Der Vorvertrag legt Preis, Zeitplan und Bedingungen fest. Einen gesetzlichen Prozentsatz für die Anzahlung gibt es nicht (Código Civil, Artikel 1454, BOE).

Das spanische Zivilgesetzbuch regelt nur eine Form der arras ausdrücklich: Der Käufer kann sich lösen, indem er die Anzahlung verliert, der Verkäufer, indem er sie doppelt zurückzahlt. Diese Wirkung tritt nur ein, wenn der Vertrag die Anzahlung klar als Reuegeld (arras penitenciales) ausgestaltet. Fehlt diese Klarheit, kann die Zahlung als bloße Anzahlung auf den Preis gelten. Dann kann die vertragstreue Seite Erfüllung oder Rücktritt mit Schadensersatz verlangen (Código Civil, Artikel 1124, BOE).

Ein gesetzliches Widerrufsrecht gibt es beim Immobilienkauf in Spanien nicht (TRLGDCU, Artikel 93, BOE). Prüfen Sie Grundbuch, Baurecht und Finanzierung deshalb vor jeder Zahlung. Finanzieren Sie, vereinbaren Sie im Vorvertrag ausdrücklich, was gilt, wenn die Bank ablehnt.

Welche Unterlagen prüft Ihr Anwalt vor der Unterschrift?

Vor dem Vorvertrag prüft Ihr Anwalt in Spanien mindestens den Grundbuchauszug (nota simple), die Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft, die Grundsteuer und den Titel zur Bewohnbarkeit. Die nota simple zeigt Grundstück, Eigentümer und eingetragene Rechte und Lasten zum Zeitpunkt der Abfrage. Sie hat nur informativen Wert (Ley Hipotecaria, Artikel 222, BOE).

Was gegenüber Dritten beweist, dass eine Immobilie lastenfrei ist, ist die Grundbuchbescheinigung (certificación registral). Für die erste Prüfung reicht meist die nota simple. Lassen Sie sie kurz vor dem Notartermin erneut abfragen. Mehr dazu im Artikel zur nota simple und zu Lasten im Grundbuch.

Diese Punkte gehören auf die Liste:

1. Schulden gegenüber der Gemeinschaft. Der Verkäufer erklärt in der Urkunde, dass er keine Beiträge schuldet, und legt eine Bescheinigung vor. Ohne sie darf der Notar nur beurkunden, wenn Sie ausdrücklich darauf verzichten. Die Immobilie haftet für die Beiträge des laufenden Jahres und der drei Vorjahre (Ley de Propiedad Horizontal, Artikel 9, BOE).
2. Titel zur Bewohnbarkeit. In der Comunidad Valenciana heißt er Titel der Erst oder Folgenutzung (título de ocupación). Zehn Jahre nach der ersten Nutzung muss er bei einem weiteren Verkauf erneuert werden. Das geschieht heute per Erklärung (declaración responsable) bei der Gemeinde mit technischem Gutachten (Ley 3/2004, Artikel 33, BOE).
3. Grundsteuer IBI. Der letzte Bescheid zeigt, ob gezahlt wurde, und nennt den Katasterwert.
4. Baurecht. Stimmen Bebauung, Pool und Anbauten mit Grundbuch und Kataster überein?

Spanischer und deutscher Notar: was sich unterscheidet

Der spanische Notar berät beide Parteien unparteiisch und vertritt keine Seite (Reglamento Notarial, Artikel 1 und 147, BOE). Er formuliert die Urkunde nach dem gemeinsamen Willen, erklärt ihre Tragweite und hilft der Partei, die Hilfe braucht. Das klingt vertraut, denn auch der deutsche Notar betreut die Beteiligten unabhängig und unparteiisch (§ 14 BNotO).

Der Unterschied liegt im Ablauf. In Deutschland ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags Pflicht (§ 311b BGB). Der Notar lässt meist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Diese Vormerkung sichert Ihren Anspruch auf Eigentum, spätere Verfügungen des Verkäufers sind Ihnen gegenüber unwirksam (§ 883 BGB). In der Regel zahlen Sie erst danach.

In Spanien entsteht die Bindung oft schon mit dem privaten Vorvertrag, ohne Notar. Der Kaufvertrag gilt ab der Einigung, gleich in welcher Form. Die Übertragung einer Immobilie muss aber in einer öffentlichen Urkunde stehen, und jede Seite kann von der anderen verlangen, sie notariell zu beurkunden (Código Civil, Artikel 1279 und 1280, BOE). Die Unterschrift unter die escritura gilt als Übergabe.

Für Sie folgt daraus: Die Prüfung vor dem Vorvertrag übernimmt in Spanien Ihr eigener Anwalt. Er vertritt allein Ihre Interessen. Fragen Sie ihn, wie die Zeit zwischen Vorvertrag und Urkunde abgesichert wird.

Wer den Notar wählt, ist ebenfalls geregelt. Verkauft ein Unternehmen, etwa ein Bauträger, wählt der Käufer. Unter Privatleuten gilt die Vereinbarung, ohne sie wählt, wer den größeren Teil der Notargebühren trägt.

Kann ich in Spanien kaufen, ohne selbst zum Notar zu reisen?

Ja. Sie können einem Vertreter in Spanien eine Vollmacht erteilen, die den Vorvertrag und die notarielle Urkunde für Sie unterzeichnet. Die Vollmacht für eine Handlung, die in einer öffentlichen Urkunde stehen muss, muss selbst als öffentliche Urkunde erteilt werden (Código Civil, Artikel 1280, BOE).

Sie können die Vollmacht bei einem Notar in Deutschland oder bei einem spanischen Konsulat erteilen. Bei einer Urkunde eines ausländischen Notars verlangt die Praxis der spanischen Konsulate eine Apostille. Ist die Vollmacht nicht auf Spanisch, braucht sie eine amtliche Übersetzung.

Welche Form genau verlangt wird, entscheidet die spanische Notarei, die den Kauf beurkundet. Schicken Sie ihr den Entwurf vor der Unterschrift in Deutschland. So vermeiden Sie, dass der Termin in Altea an einem Formfehler scheitert.

Wählen Sie als Bevollmächtigten Ihren Anwalt oder eine Person Ihres Vertrauens. Beschränken Sie die Vollmacht auf den konkreten Kauf, mit Objekt, Preis und Grenzen.

Unterschrift, Steuer und Eintragung im Grundbuch

Am Notartermin unterzeichnen Käufer und Verkäufer oder ihre Bevollmächtigten die escritura, und der Restkaufpreis wird gezahlt, meist per Bankscheck oder Überweisung. Der Notar liest die Urkunde vor und beantwortet Fragen. Mit der Unterschrift geht der Besitz auf Sie über.

Danach hat Ihre Gestoría einen Monat Zeit, die Steuer mit dem modelo 600 zu erklären (Agència Tributària Valenciana, Stand November 2026). Für eine gebrauchte Immobilie beträgt die ITP in der Comunidad Valenciana seit dem 1. Juni 2026 9 %, über einem Wert von 1.000.000 EUR 11 % auf den gesamten Wert (Ley 13/1997, Artikel 13, BOE). Beim Neubau vom Bauträger fallen 10 % IVA und die AJD an.

Kaufen Sie von einem Verkäufer ohne Wohnsitz in Spanien, behalten Sie 3 % des Preises ein und zahlen sie binnen eines Monats mit dem modelo 211 an das Finanzamt (Agencia Tributaria).

Nach der Steuer folgt die Eintragung im Registro de la Propiedad. Sie ist für das Eigentum keine Pflicht. Aber was nicht eingetragen ist, wirkt nicht gegenüber Dritten, und nur wer eingetragen ist, ist gegen Mängel geschützt, die nicht im Grundbuch standen (Ley Hipotecaria, Artikel 32 und 34, BOE). Lassen Sie deshalb immer eintragen.

Finanzierung und Neubau: was zusätzlich gilt

Finanzieren Sie mit einer spanischen Hypothek, beginnt der Antrag parallel zur Prüfung des Grundbuchs, weil die Bank Bewertung und Unterlagen braucht. Als Orientierung finanzieren spanische Banken Käufern ohne Wohnsitz in Spanien meist 60 bis 70 % des Bewertungswerts. Das ist Bankpraxis und kein Gesetz. Einzelheiten stehen im Artikel zur Finanzierung einer Immobilie in Spanien.

Kaufen Sie vor der Fertigstellung vom Bauträger, muss dieser Ihre Anzahlungen ab der Baugenehmigung durch eine Versicherung oder eine Bankbürgschaft absichern und auf einem gesonderten Konto verwahren (Ley 38/1999, erste Zusatzbestimmung, BOE). Verlangen Sie die Garantie vor der ersten Zahlung.

Was nach dem Kauf auf Sie zukommt

Nach dem Kauf schließen Sie eine Gebäudeversicherung ab, melden Strom und Wasser um und organisieren die jährlichen Steuern. Wer in Deutschland wohnt, erklärt jedes Jahr die Nichtresidentensteuer mit dem modelo 210, auch ohne Vermietung. Dazu kommt die Grundsteuer IBI, die in Altea seit 2025 0,70 % des Katasterwerts beträgt (BOP Alicante Nr. 169 vom 3. September 2024).

Für den Wechsel der Versorgungsverträge verlangen die Versorger in der Comunidad Valenciana den Titel zur Bewohnbarkeit. Halten Sie ihn deshalb schon bei der Unterschrift bereit.

Wichtig für die Lebensplanung: Der Kauf einer Immobilie gibt seit dem 3. April 2025 kein Recht mehr auf ein Visum oder eine Aufenthaltserlaubnis (Ley Orgánica 1/2025, BOE). Für Bürger der EU und der Schweiz spielt das kaum eine Rolle, weil sie ohnehin Freizügigkeit genießen. Wer länger als drei Monate in Spanien lebt, lässt sich aber im Ausländerregister eintragen.

Eine Agentur ersetzt keinen Anwalt, und der Anwalt sucht keine Immobilie. Als Makler kennen wir Lage, Angebot und Ablauf in Altea seit mehr als 15 Jahren und koordinieren Besichtigungen und Reservierung. Aktuelle Angebote finden Sie unter Immobilien zum Kauf in Altea.

Dieser Artikel ist eine allgemeine Orientierung mit Stand November 2026 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.