Erbschaftsteuer Spanien Immobilie 2026: Recht und Steuer

Wer eine Immobilie in Spanien erbt, hat zwei getrennte Fragen zu klären: welches Erbrecht bestimmt, wer erbt, und welche Steuer in Spanien anfällt. Das Erbrecht folgt der EU Erbrechtsverordnung 650/2012 und damit dem letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen. Für eine Immobilie in Altea erhalten Ehepartner, Kinder und Eltern in der Comunidad Valenciana einen Bonus von 99 % auf die Erbschaftsteuer (Ley 13/1997, Artikel 12 bis, BOE). Stand aller Angaben: November 2026.

Welches Erbrecht gilt für eine Immobilie in Spanien?

Für Todesfälle seit dem 17. August 2015 gilt für den gesamten Nachlass das Recht des Staates, in dem der Verstorbene zuletzt seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte (Verordnung (EU) 650/2012, Artikel 21, EUR-Lex). Die Staatsangehörigkeit entscheidet nicht. Das gewählte Recht gilt auch dann, wenn es das Recht eines Staates außerhalb der EU ist.

Die EU Erbrechtsverordnung ist die europäische Regel, die bestimmt, welches Recht für einen Erbfall mit Bezug zu mehreren Staaten gilt. Für Leser aus Deutschland, Österreich und der Schweiz bedeutet das:

• Sie leben in Deutschland oder Österreich und besitzen ein Ferienhaus in Altea. Ohne Rechtswahl gilt deutsches oder österreichisches Erbrecht, auch für die Immobilie in Spanien.
• Sie sind nach Altea gezogen und leben dort. Ohne Rechtswahl gilt spanisches Erbrecht, auch für Ihr Vermögen in Deutschland.

Gilt das spanische Zivilgesetzbuch, sind zwei Drittel des Nachlasses für Kinder und Abkömmlinge reserviert. Ein Drittel davon kann einem Kind zusätzlich zugewiesen werden. Frei verfügen können Sie nur über das letzte Drittel (Código Civil, Artikel 806 bis 808, BOE). Ohne Abkömmlinge sind Eltern und der überlebende Ehepartner in der gesetzlich bestimmten Form Pflichterben.

Kann ich im Testament mein deutsches Recht wählen?

Ja. Jede Person kann für ihren Nachlass das Recht des Staates wählen, dessen Staatsangehörigkeit sie bei der Wahl oder beim Tod besitzt (Verordnung (EU) 650/2012, Artikel 22, EUR-Lex). Wer mehrere Staatsangehörigkeiten hat, kann jede davon wählen.

Die Wahl muss ausdrücklich in einem Testament oder einer anderen Verfügung von Todes wegen erfolgen oder sich aus deren Bestimmungen ergeben. Für einen Deutschen, der nach Altea gezogen ist, ist das der Weg, um deutsches Erbrecht beizubehalten.

Ohne Testament gibt es keine Rechtswahl. Dann gilt automatisch das Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthalts.

Für Erben in anderen EU Staaten gibt es das Europäische Nachlasszeugnis. Es weist in einem anderen Mitgliedstaat die Stellung als Erbe, Vermächtnisnehmer oder Verwalter nach (Artikel 62 der Verordnung). Seine Nutzung ist freiwillig und ersetzt die nationalen Dokumente nicht.

Warum ist ein spanisches Testament für die Immobilie ratsam?

Kein Gesetz verlangt ein spanisches Testament, für Vermögen in Spanien ist es dennoch ratsam. Ein Testament vor einem spanischen Notar ist der naheliegende Ort, um das Heimatrecht zu wählen und die Immobilie in Altea zu ordnen. Es erleichtert den Erben die Abwicklung in Spanien.

Die Grundlage ist Artikel 22 Absatz 2 der Erbrechtsverordnung: Die Rechtswahl braucht eine Verfügung von Todes wegen. Ein spanisches Testament erfüllt diese Anforderung in einer Form, die spanische Notare und Behörden kennen.

Entscheidend ist die Abstimmung mit Ihrem Testament in Deutschland. Ein späteres Testament kann ein früheres widerrufen. Formulieren Sie beide Testamente deshalb so, dass das spanische nur das spanische Vermögen betrifft und das deutsche nicht aufhebt. Lassen Sie das von einem Notar oder Anwalt in beiden Ländern prüfen.

Wie hoch ist die Erbschaftsteuer in Spanien für eine Immobilie in Altea?

In der Comunidad Valenciana erhalten Ehepartner, Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern für Todesfälle seit dem 28. Mai 2023 einen Bonus von 99 % auf die berechnete Erbschaftsteuer (Ley 13/1997, Artikel 12 bis, BOE, Stand November 2026). Der Bonus wird von der fertig berechneten Steuer abgezogen. Zu zahlen bleibt 1 % der Steuerschuld.

Vor dem Bonus werden Freibeträge abgezogen. Kinder ab 21 Jahren, Ehepartner und Eltern erhalten 100.000 EUR. Kinder unter 21 Jahren erhalten 100.000 EUR plus 8.000 EUR für jedes Jahr bis zum 21. Geburtstag, höchstens 156.000 EUR (Ley 13/1997, Artikel 10, BOE).

Der Bonus setzt voraus, dass die Erklärung fristgerecht oder vor jeder Aufforderung des Finanzamts eingereicht wird. Eine verspätete Erklärung kann den Bonus kosten.

Gilt die valencianische Regel auch, wenn Erblasser und Erben in Deutschland leben?

Ja, im üblichen Fall. Lebte der Verstorbene nicht in Spanien, können die Erben das Recht der Region anwenden, in der der größte Teil seines spanischen Vermögens liegt (Ley 29/1987, zweite Zusatzbestimmung, BOE). Liegt die Immobilie in Altea, ist das die Comunidad Valenciana mit ihrem Bonus von 99 %.

Diese Regel gilt seit dem 1. Januar 2015, nach dem Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union vom 3. September 2014 (Rechtssache C-127/12). Die Agencia Tributaria wendet sie auch auf Erben in Drittstaaten wie der Schweiz an.

Einen Unterschied gibt es beim zuständigen Amt. Lebt der Verstorbene oder der Erbe nicht in Spanien, wird die Erklärung bei der Oficina Nacional de Gestión Tributaria der Agencia Tributaria in Madrid eingereicht, mit dem modelo 650 (Agència Tributària Valenciana). Die valencianische Steuerverwaltung ist dann nicht zuständig. Erben mit Wohnsitz außerhalb von EU und EWR, also auch in der Schweiz, müssen einen Vertreter in Spanien benennen.

Welche Fristen gelten für die Erben?

Die Erbschaftsteuer wird binnen sechs Monaten nach dem Todesfall erklärt. Eine Verlängerung um weitere sechs Monate ist möglich, wenn sie in den ersten fünf Monaten beantragt wird (Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones, Artikel 67 und 68, BOE). Für die Verlängerung fallen Zinsen an.

Die üblichen Schritte bei einer Erbschaft mit Immobilie in Altea:

1. Klären, welches Erbrecht gilt, mit dem Testament, falls es eines gibt, bei einem Notar oder Anwalt.
2. NIE für jeden Erben beantragen, der noch keine hat. Wie das geht, erklärt unser Artikel zur NIE.
3. Die Steuer nach valencianischem Recht mit Freibeträgen und Bonus berechnen.
4. Das modelo 650 innerhalb von sechs Monaten bei der Agencia Tributaria einreichen oder rechtzeitig die Verlängerung beantragen.
5. Die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) bei SUMA Gestión Tributaria binnen sechs Monaten erklären, verlängerbar auf ein Jahr.

Altea gewährt auf diese Wertzuwachssteuer bei Erbschaften an Abkömmlinge, Ehepartner und Eltern einen Bonus von 95 % (BOP Alicante Nr. 169 vom 3. September 2024).

Wie behandelt Deutschland die Erbschaft einer spanischen Immobilie?

Zwischen Deutschland und Spanien gibt es kein Abkommen zur Erbschaftsteuer (Liste der Abkommen der Agencia Tributaria). Spanien hat solche Abkommen nur mit Frankreich, Schweden und Griechenland.

Die Doppelbelastung mildert das deutsche Recht selbst. Nach § 21 ErbStG kann der Erbe beantragen, dass die spanische Steuer auf Vermögen im Ausland angerechnet wird, soweit dasselbe Vermögen auch in Deutschland der Erbschaftsteuer unterliegt.

Wie hoch die deutsche Steuer im konkreten Fall ausfällt, hängt von Verwandtschaftsgrad, Freibeträgen und Wert ab. Das klären Sie mit einem Steuerberater in Deutschland. Erben in Österreich und der Schweiz lassen die Lage in ihrem Land gesondert prüfen.

Behalten oder verkaufen: was steuerlich folgt

Behalten die Erben die Immobilie und wohnen nicht in Spanien, erklärt jeder Miteigentümer jedes Jahr die Nichtresidentensteuer auf das fiktive Einkommen, mit 19 % für Einwohner der EU und 24 % für Einwohner der Schweiz (TRLIRNR, Artikel 25, BOE, Stand November 2026).

Verkaufen die Erben, zahlen sie die Wertzuwachssteuer der Gemeinde ohne Bonus, und der Veräußerungsgewinn wird für jeden Nichtresidenten mit 19 % besteuert. Der Käufer behält 3 % des Preises als Vorauszahlung ein. Einzelheiten stehen im Artikel zu den Steuern beim Hausverkauf in Spanien, den Ablauf beschreibt unser Leitfaden zum Verkauf in Altea.

Vor der Entscheidung hilft eine realistische Zahl. Mit einer kostenlosen Bewertung haben die Erben eine gemeinsame Grundlage für das Gespräch.

Dieser Artikel ist eine allgemeine Orientierung mit Stand November 2026 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor der Annahme der Erbschaft von einem Notar und einem Steuerberater prüfen.