Kaufnebenkosten Spanien 2026: Steuern und Gebühren erklärt

In der Comunidad Valenciana, zu der Altea gehört, betragen die Kaufnebenkosten für eine gebrauchte Immobilie im November 2026 rund 9,4 bis 10,1 % des Preises: 9 % Grunderwerbsteuer ITP (Ley 13/1997, Artikel 13, BOE) plus Notar, Grundbuch und Gestoría. Ein Neubau als Zweitwohnsitz kostet mit 10 % IVA und 1,4 % AJD rund 11,8 bis 12,5 %. Die Gebührenanteile sind Schätzungen, die Steuersätze stehen im Gesetz.

Dieser Leitfaden erklärt jeden Posten, zeigt eine Übersichtstabelle und rechnet zwei Beispiele durch. Am Ende steht der Vergleich mit dem deutschen System aus Grunderwerbsteuer und Notar, das Sie vom Kauf in Deutschland kennen.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Spanien 2026?

Kaufnebenkosten sind in Spanien alle Steuern und Gebühren, die zum Kaufpreis hinzukommen. In der Comunidad Valenciana liegen sie im November 2026 für eine gebrauchte Immobilie bei rund 9,4 bis 10,1 % und für einen Neubau als Zweitwohnsitz bei rund 11,8 bis 12,5 % des Preises. Über einem Wert von 1.000.000 EUR steigt der Anteil bei Bestandsimmobilien auf rund 11,1 bis 11,3 %. Die Steuer ist exakt; der Anteil für Notar, Grundbuch und Gestoría ist eine Schätzung und enthält weder Anwalt noch Hypothekenkosten.

Der größte Posten ist immer die Steuer. Welche Steuer anfällt, hängt davon ab, von wem Sie kaufen:

• Gebrauchte Immobilie (segunda mano): Sie zahlen die Grunderwerbsteuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
• Neubau direkt vom Bauträger (obra nueva): Sie zahlen IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, die spanische Mehrwertsteuer) und die Urkundensteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados).

Dazu kommen in beiden Fällen Notar, Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) und meist eine Gestoría. Eine Gestoría ist ein spanisches Verwaltungsbüro, das Steuererklärungen, Grundbucheintrag und Behördengänge erledigt. Die Prozentsätze für diese drei Posten sind unsere Schätzung auf Grundlage der amtlichen Gebührenordnungen. Die genaue Rechnung hängt vom Umfang der Urkunde und von den gewünschten Leistungen ab.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer ITP in Spanien für gebrauchte Immobilien?

Die ITP beträgt in der Comunidad Valenciana seit dem 1. Juni 2026 9 % der Bemessungsgrundlage (Ley 13/1997 der Generalitat, Artikel 13, BOE). Bis zum 31. Mai 2026 lag der Satz bei 10 %. Eine weitere Änderung für 2027 ist im November 2026 nicht beschlossen.

Die ITP ist eine Steuer der autonomen Region. Die Generalitat Valenciana legt den Satz selbst fest, deshalb gelten in Andalusien oder Katalonien andere Werte. Für Altea, Altea Hills, Albir oder La Nucía gilt einheitlich das valencianische Recht.

Wichtig ist die Bemessungsgrundlage. Seit dem 1. Januar 2022 ist der Referenzwert des Katasters (valor de referencia) die Mindestgrundlage, wenn er höher ist als der Kaufpreis (TRLITPAJD, Artikel 10.2, BOE). Der valor de referencia ist ein Wert, den die staatliche Katasterverwaltung (Dirección General del Catastro) für jede Immobilie jährlich festlegt. Liegt der Kaufpreis darüber, wird die Steuer auf den Preis berechnet.

Ermäßigte Sätze von 8 %, 6 %, 4 % und 3 % gibt es für bestimmte Gruppen, etwa junge Käufer unter 35 Jahren oder kinderreiche Familien, jeweils für den Hauptwohnsitz und mit Einkommensgrenzen (Ley 13/1997, Artikel 13, BOE). Für den Ferienhauskäufer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz spielen sie in der Regel keine Rolle.

Über einer Million Euro gilt die ITP von 11 % auf den ganzen Wert

Übersteigt der Wert der Immobilie 1.000.000 EUR, beträgt die ITP 11 % auf die gesamte Bemessungsgrundlage (Agència Tributària Valenciana, Tarife, Stand November 2026). Einen Stufentarif, bei dem nur der Mehrbetrag teurer wird, gibt es nicht. Das Gesetz kennt einen einzigen Satz für den ganzen Wert.

Das hat eine spürbare Schwelle zur Folge. Eine Villa mit einem Wert von 1.000.000 EUR zahlt 90.000 EUR ITP. Bei 1.000.001 EUR sind es 110.000 EUR. Ein Euro mehr Wert kostet also 20.000 EUR mehr Steuer.

Ob die Grenze überschritten ist, entscheidet der höhere Betrag aus Kaufpreis und Referenzwert des Katasters. Ein vereinbarter Preis knapp unter einer Million hilft deshalb nicht, wenn der valor de referencia darüber liegt.

Eine zweite Regel betrifft gestaffelte Käufe. Erwirbt jemand dieselbe im Grundbuch eingetragene Immobilie innerhalb von drei Jahren in mehreren Schritten vom selben Verkäufer, gelten die Käufe für den Steuersatz als ein einziger Erwerb (Ley 13/1997, Artikel 13.Ocho, BOE). Bei Villen in Altea Hills oder mit Meerblick lohnt sich diese Prüfung vor jedem Angebot.

Welche Steuern fallen 2026 beim Neubau in Spanien an?

Beim Kauf eines Neubaus direkt vom Bauträger zahlen Sie 10 % IVA (Ley 37/1992, Artikel 91, BOE) und dazu die Urkundensteuer AJD. Die AJD beträgt in der Comunidad Valenciana seit dem 1. Juni 2026 1,4 % für Zweitwohnsitze und Kapitalanlagen (Ley 13/1997, Artikel 14, BOE). Bis zum 31. Mai 2026 waren es 1,5 %.

Für den typischen Käufer aus dem Ausland, der eine Ferienimmobilie erwirbt, ergibt das zusammen 11,4 %. Dasselbe gilt für einen Kauf zur Vermietung.

Anders ist es, wenn die Wohnung Ihr Hauptwohnsitz wird. Dann beträgt die AJD auf die Kaufurkunde nur 0,1 %, ohne Grenze für Wert, Einkommen oder Alter (Ley 13/1997, Artikel 14.Uno.a, BOE). Voraussetzung ist der Begriff des Hauptwohnsitzes aus der spanischen Einkommensteuer: Sie beziehen die Wohnung innerhalb von zwölf Monaten nach dem Kauf und wohnen dort mindestens drei Jahre ununterbrochen. Ziehen Sie früher ohne triftigen Grund aus, kann die Differenz bis 1,4 % nachgefordert werden.

Wer also von Deutschland nach Altea umzieht und den Neubau selbst bewohnt, kann den niedrigen Satz nutzen. Klären Sie das vor der Unterschrift mit Ihrem Steuerberater.

Was kosten Notar, Grundbuch und Gestoría in Spanien?

Notar und Grundbuchamt rechnen in Spanien nach staatlichen Gebührenordnungen ab, die Gestoría nach freiem Honorar. Die Notargebühren regelt der Real Decreto 1426/1989 (BOE), die Grundbuchgebühren der Real Decreto 1427/1989 (BOE). Beide hängen vom Wert der Immobilie ab.

Für einen Kauf über 400.000 EUR ergibt die Wertskala des Notars 435,51 EUR und die Wertskala des Grundbuchs 233,90 EUR, jeweils nach der gesetzlichen Ermäßigung von 5 % (eigene Berechnung auf Grundlage der beiden Real Decretos, Stand November 2026). Diese Beträge sind nur der Kern der Rechnung. Hinzu kommen Blattgebühren, Abschriften, weitere Eintragungen und die IVA auf die Leistung.

Die Endrechnung ist deshalb höher als die Skala. Für Notar, Grundbuch und Gestoría zusammen rechnen wir mit 0,4 bis 1,1 % des Kaufpreises bis 1.000.000 EUR und mit 0,1 bis 0,3 % darüber, weil die Gebührenordnungen degressiv sind. Das ist eine Schätzung, kein amtlicher Wert. Für eine verbindliche Zahl fragen Sie die Notarei und die Gestoría vor dem Termin nach einem Kostenvoranschlag.

Finanzieren Sie den Kauf mit einer spanischen Hypothek, übernimmt die Bank Notar, Grundbuch und Gestoría der Darlehensurkunde (Ley 5/2019, Artikel 14, BOE). Sie tragen die Bewertung und die Abschriften, die Sie selbst anfordern. Mehr dazu im Artikel zur Finanzierung einer Immobilie in Spanien.

Tabelle: Kaufnebenkosten in der Comunidad Valenciana auf einen Blick

Die folgende Tabelle fasst die Sätze und Schätzungen für Altea und die gesamte Comunidad Valenciana im November 2026 zusammen. Steuersätze stammen aus den verlinkten Gesetzen. Die Zeile für Notar, Grundbuch und Gestoría ist unsere Schätzung.

Die Summen gelten, wenn der Kaufpreis mindestens so hoch ist wie der Referenzwert des Katasters. Liegt der Referenzwert höher, steigt die ITP entsprechend.

Rechenbeispiel 1: gebrauchte Villa für 500.000 EUR als Zweitwohnsitz

Bei einer gebrauchten Immobilie für 500.000 EUR in Altea betragen die Kaufnebenkosten im November 2026 rund 47.000 bis 50.500 EUR. Das ist ein Rechenbeispiel. Angenommen ist, dass der Referenzwert des Katasters unter dem Kaufpreis liegt und keine Hypothek aufgenommen wird.

Läge der Referenzwert des Katasters im Beispiel bei 520.000 EUR, würde die ITP auf diesen Wert berechnet. Sie stiege dann auf 46.800 EUR. Den aktuellen Wert finden Sie in der Elektronischen Katasterauskunft (Sede Electrónica del Catastro) oder über Ihren Anwalt.

Kauft der Käufer von einem Verkäufer ohne Wohnsitz in Spanien, kommt die Einbehaltung von 3 % hinzu. Sie verändert die Kosten nicht. Sie verringert nur den Betrag, der beim Notar an den Verkäufer fließt.

Rechenbeispiel 2: Neubau für 600.000 EUR als Zweitwohnsitz

Bei einem Neubau für 600.000 EUR, den Sie als Ferienimmobilie vom Bauträger kaufen, betragen die Kaufnebenkosten im November 2026 rund 70.800 bis 75.000 EUR. Auch das ist ein Rechenbeispiel, ohne Hypothek.

Würde dieselbe Wohnung Ihr Hauptwohnsitz, sänke die AJD auf 0,1 %, also 600 EUR. Die Steuern betrügen dann 60.600 EUR statt 68.400 EUR.

Die IVA zahlen Sie mit den Zahlungen an den Bauträger, die AJD wird nach der Kaufurkunde gesondert erklärt. Planen Sie die Liquidität für beide Zeitpunkte ein.

Wie unterscheidet sich das spanische System vom deutschen?

Der größte Unterschied liegt beim Neubau: In Spanien fällt dort keine Grunderwerbsteuer an, dafür IVA und AJD. In Deutschland zahlen Sie auch beim Kauf vom Bauträger Grunderwerbsteuer. Der Satz wird in beiden Ländern regional bestimmt. In Deutschland setzt ihn jedes Bundesland fest (Artikel 105 Absatz 2a Grundgesetz), in Spanien die autonome Region.

Auch die Bemessungsgrundlage unterscheidet sich. Die deutsche Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Wert der Gegenleistung, also im Regelfall nach dem Kaufpreis (§ 8 GrEStG). In Spanien gilt der Referenzwert des Katasters als Untergrenze. Ein Kaufpreis unter diesem Wert senkt die Steuer also nicht.

Beim Notar ähneln sich beide Länder auf den ersten Blick. In Deutschland ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags Pflicht (§ 311b BGB). Der deutsche Notar übernimmt viele Abwicklungsschritte bis zur Eintragung. In Spanien beurkundet der Notar die escritura, während Anwalt und Gestoría die Prüfung der Unterlagen, die Steuererklärungen und den Grundbuchantrag erledigen.

Das spanische Grundbuch prüfen Sie vor dem Kauf mit einer nota simple, einem Grundbuchauszug mit Eigentümer und Belastungen. Wie das funktioniert, steht in unserem Artikel zur nota simple und zu Lasten im Grundbuch.

Bei Verkäufern ohne Wohnsitz in Spanien behält der Käufer 3 % ein

Kaufen Sie von einem Verkäufer, der steuerlich nicht in Spanien ansässig ist, behalten Sie 3 % des Kaufpreises ein und zahlen sie binnen eines Monats nach der Urkunde mit dem modelo 211 an die Agencia Tributaria (Agencia Tributaria, Veräußerungsgewinne von Nichtansässigen, Stand November 2026).

Die 3 % sind keine zusätzliche Steuer für Sie. Sie sind eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers. Der Betrag wird vom Kaufpreis abgezogen und nicht aufgeschlagen.

Unterbleibt die Zahlung, haftet die Immobilie für die Steuer des Verkäufers. Deshalb prüft Ihr Anwalt oder Ihre Gestoría vor dem Termin, wo der Verkäufer steuerlich ansässig ist.

Eine weitere Sonderregel betrifft die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal). Sie schuldet im Normalfall der Verkäufer. Ist der Verkäufer eine Privatperson ohne Wohnsitz in Spanien, haftet der Käufer als Steuerschuldner an seiner Stelle (TRLRHL, Artikel 106, BOE). In der Praxis wird der geschätzte Betrag beim Notar einbehalten.

Ablauf und Fristen: so werden die Steuern in Spanien bezahlt

ITP und AJD erklären Sie in der Comunidad Valenciana selbst mit dem modelo 600, innerhalb eines Monats nach der notariellen Urkunde (Agència Tributària Valenciana, Stand November 2026). Die Erklärung geht an die Agència Tributària Valenciana. Erst danach kann das Grundbuch die Eintragung vornehmen.

Der Ablauf in der Praxis:

1. Vor dem Kauf beantragen Sie eine spanische Steuernummer für Ausländer, die NIE. Wie das geht, erklärt unser Artikel zur NIE für den Immobilienkauf.
2. Ihr Anwalt prüft Grundbuch, Referenzwert und Steuerstatus des Verkäufers.
3. Beim Notar unterzeichnen Sie die escritura und zahlen den Kaufpreis.
4. Innerhalb eines Monats reicht die Gestoría das modelo 600 ein und zahlt ITP oder AJD.
5. Danach folgt die Eintragung im Registro de la Propiedad.

Die IVA eines Neubaus läuft anders. Sie ist Teil der Zahlungen an den Bauträger und steht auf dessen Rechnungen. Die Frist des modelo 600 gilt für sie nicht.

Nach dem Kauf beginnen die laufenden Kosten: die Grundsteuer IBI und für Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland die jährliche Erklärung modelo 210 für die Nichtresidentensteuer. Beides gehört nicht zu den Kaufnebenkosten, sollte aber vom ersten Jahr an im Budget stehen.

Häufige Fehler bei der Budgetplanung

Der häufigste Fehler ist, die Steuer allein auf den vereinbarten Kaufpreis zu rechnen. In Spanien zählt bei der ITP der höhere Betrag aus Preis und Referenzwert des Katasters.

Weitere typische Fehler:

• Die AJD beim Neubau vergessen. Bei 600.000 EUR sind das 8.400 EUR zusätzlich zur IVA.
• Den Sprung über einer Million unterschätzen. Die 11 % gelten auf den gesamten Wert.
• Alte Sätze verwenden. Viele Ratgeber nennen noch 10 % ITP und 1,5 % AJD. Diese Sätze galten bis zum 31. Mai 2026.
• Die Nebenkosten mitfinanzieren wollen. Spanische Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht. Planen Sie sie aus Eigenkapital ein.

Wenn Sie konkrete Objekte durchrechnen möchten, finden Sie aktuelle Angebote unter Immobilien zum Kauf in Altea. Den gesamten Kaufablauf beschreibt unser Leitfaden zum Hauskauf in Altea als Ausländer.

Dieser Artikel ist eine allgemeine Orientierung mit Stand November 2026 und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall.