Succession en Espagne d'un bien immobilier : guide 2026

La succession d'un bien immobilier en Espagne pose deux questions distinctes : quelle loi civile décide qui hérite, et quel impôt paient les héritiers. Pour une maison à Altea, la première relève du règlement européen 650/2012, la seconde des règles de la Comunitat Valenciana. À novembre 2026, conjoint, enfants et parents y bénéficient d'une bonification de 99 % de l'impôt espagnol sur les successions, selon la loi valencienne 13/1997.

Quelle loi décide qui hérite de votre maison en Espagne ?

Votre succession est régie, en totalité, par la loi du pays où vous avez votre résidence habituelle au moment du décès, selon l'article 21 du règlement (UE) 650/2012, applicable aux décès depuis le 17 août 2015. Si vous vivez à Lyon ou à Namur, la loi française ou belge décide aussi du sort de votre maison d'Altea.

Le règlement 650/2012 est le texte européen qui désigne la loi applicable à une succession présentant des liens avec plusieurs pays. La loi désignée s'applique même si elle n'est pas celle d'un État membre.

La règle joue aussi dans l'autre sens. Un Français ou un Belge qui vit à Altea de façon habituelle relève par défaut de la loi espagnole, y compris pour ses biens situés en France ou en Belgique. Si le Code civil espagnol s'applique, les enfants et descendants ont droit aux deux tiers de la succession, selon son article 808, et seul le tiers restant est librement disponible.

Pouvez-vous choisir la loi française ou belge pour votre succession ?

Oui. L'article 22 du règlement (UE) 650/2012 permet à toute personne de choisir la loi de l'État dont elle a la nationalité au moment du choix ou au moment du décès. Une personne qui a plusieurs nationalités peut choisir l'une d'elles.

Ce choix doit être exprès et figurer dans une disposition à cause de mort, comme un testament, ou résulter clairement de ses termes. Sans testament, aucun choix n'existe : la loi de la dernière résidence habituelle s'applique, maison d'Altea comprise. Pour un Français installé à Altea qui veut rester sous la loi française, le testament est donc l'outil indispensable.

Faut-il un testament espagnol pour une maison à Altea ?

Aucune loi n'impose un testament espagnol, mais nous le conseillons. Un testament signé devant un notaire espagnol est l'endroit naturel pour choisir votre loi nationale et organiser vos biens situés en Espagne, et il facilite le règlement de la succession sur place. Le choix de loi lui-même exige une disposition à cause de mort, selon l'article 22.2 du règlement 650/2012.

Si vous avez déjà un testament en France ou en Belgique, le testament espagnol doit être coordonné avec lui, pour que l'un ne révoque pas l'autre. Faites rédiger les deux en concertation entre votre notaire et le notaire espagnol.

Pour les héritiers qui vivent dans un autre État membre, il existe le certificat successoral européen. Ce document prouve dans un autre État membre la qualité d'héritier, de légataire ou d'administrateur de la succession, selon l'article 62 du même règlement. Son usage est facultatif et il ne remplace pas les documents nationaux.

Combien paient vos héritiers d'impôt sur les successions dans la Comunitat Valenciana ?

Dans la Comunitat Valenciana, le conjoint, les descendants et les ascendants (groupes I et II) bénéficient d'une bonification de 99 % de l'impôt sur les successions pour les décès depuis le 28 mai 2023, selon l'article 12 bis de la loi 13/1997, à novembre 2026. La bonification s'applique à l'impôt déjà calculé : les héritiers paient 1 % de la cotisation.

Avant la bonification, la base est réduite par les abattements de l'article 10 de la loi 13/1997 : 100 000 EUR pour le groupe II, et pour le groupe I 100 000 EUR plus 8 000 EUR par année manquante jusqu'à 21 ans, dans la limite de 156 000 EUR. La bonification exige de déposer la déclaration dans le délai, ou avant toute demande de l'administration.

La bonification valencienne s'applique-t-elle si personne ne réside en Espagne ?

Oui, dans le cas habituel d'une maison à Altea. Si le défunt ne résidait pas en Espagne, les héritiers peuvent appliquer les règles de la communauté autonome où se trouve la plus grande valeur de ses biens espagnols, selon la disposition additionnelle 2 de la loi 29/1987 sur les successions. Avec la maison à Altea, ce sont les règles valenciennes.

Cette règle s'applique depuis le 1er janvier 2015, après l'arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne du 3 septembre 2014 (affaire C-127/12). Si le défunt résidait dans la Comunitat Valenciana et que l'héritier vit en France ou en Belgique, l'héritier applique aussi les règles valenciennes.

Le dépôt suit une règle particulière. Quand le défunt ou l'héritier ne réside pas en Espagne, la déclaration se dépose auprès de l'Oficina Nacional de Gestión Tributaria de l'Agencia Tributaria, à Madrid, avec le modèle 650. L'Agència Tributària Valenciana ne traite pas ces dossiers.

Quel délai et quelles étapes pour les héritiers ?

Le délai pour déclarer la succession en Espagne est de six mois à compter du décès, avec une prolongation de six mois si elle est demandée dans les cinq premiers mois, selon les articles 67 et 68 du règlement espagnol sur les successions. La prolongation fait courir des intérêts. Les étapes habituelles d'une succession avec une maison à Altea sont les suivantes :

1. Déterminer la loi applicable, avec le testament s'il existe, auprès d'un notaire ou d'un avocat.
2. Obtenir un NIE pour chaque héritier qui n'en a pas : notre article sur le NIE explique la démarche.
3. Calculer l'impôt avec les règles valenciennes, leurs abattements et leur bonification.
4. Déposer le modèle 650 auprès de l'Agencia Tributaria dans les six mois, ou demander la prolongation.
5. Déclarer la plus-value municipale (plusvalía) auprès de SUMA Gestión Tributaria dans les six mois, délai prorogeable jusqu'à un an.

Pour une succession en ligne directe, Altea accorde une bonification de 95 % sur la plusvalía, selon l'ordonnance publiée au BOP d'Alicante du 3 septembre 2024. Elle vise les descendants, le conjoint, le partenaire enregistré et les ascendants.

Vos héritiers paient-ils aussi un impôt en France ou en Belgique ?

La réponse dépend du pays. L'Espagne n'a signé de convention sur les successions qu'avec la France, la Suède et la Grèce, selon la liste des conventions de l'Agencia Tributaria. Il n'en existe aucune avec la Belgique.

Pour la France, la convention du 8 janvier 1963 prévoit que les immeubles ne sont imposés au titre de la succession que dans l'État où ils sont situés. La maison d'Altea est donc taxée en Espagne. Le reste de la succession relève des règles françaises : faites vérifier son traitement par votre notaire.

Pour la Belgique, faute de convention, c'est le droit de la Région de résidence de chaque héritier ou du défunt qui décide si la maison d'Altea entre dans la base de l'impôt belge et comment l'impôt espagnol payé est pris en compte. Ce traitement n'est pas confirmé par une source officielle que nous ayons vérifiée : faites chiffrer la succession par un notaire belge.

Faut-il garder ou vendre la maison héritée ?

La décision dépend du projet de chaque héritier, et les deux options ont un coût fiscal. Si les héritiers non-résidents gardent la maison, chacun déclare chaque année le revenu imputé avec le modèle 210, au taux de 19 % pour un résident de l'Union européenne, selon l'article 25 de la loi sur l'IRNR.

S'ils la vendent, la vente paie la plusvalía sans bonification, et la plus-value est taxée à 19 % pour tout vendeur non-résident. L'acheteur retient 3 % du prix en acompte. Notre article sur les impôts à la vente d'une maison en Espagne détaille ces règles, et notre guide pour vendre une maison à Altea décrit la procédure.

Avant de décider, connaissez la valeur réelle du bien. Demandez une estimation gratuite : vous aurez un chiffre de départ pour en parler entre héritiers. Le fondateur de l'agence est français et nous accompagnons les familles en français.

Cet article donne une information générale à novembre 2026 et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique : faites valider votre cas par un notaire et par un conseiller fiscal avant d'accepter la succession.